一、制定背景

　　《清遠市人民政府辦公室關于印發(fā)清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則的通知》（清府辦函〔2019〕111號）于2019年6月印發(fā)，有效期5年，至2024年6月14日到期。根據(jù)評估結論，該《細則》施行以來對于我市市轄區(qū)推動“三舊”改造工作有良好的指導作用，對“三舊”改造標圖建庫條件、項目改造模式、“三舊”改造涉及的土地出讓方式、土地出讓金補繳標準、公益性用地移交以及項目監(jiān)管等提出了原則性指導意見。但隨著“三舊”改造工作的不斷深入，該《細則》所依據(jù)的上位政策法規(guī)存在更新情況，以及“三舊”改造項目涉及的用地、規(guī)劃管控流程及要求需進一步明確，因此原《細則》的內(nèi)容需重新制定以適應上位政策法規(guī)更新和“三舊”改造實際操作的要求。

　　二、制定依據(jù)

　　本《細則》制定的主要依據(jù)：《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）、《廣東省自然資源廳關于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）〉的通知》（粵自然資函〔2021〕935號）、《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法配套文件》（包括《廣州市舊村莊改造實施細則》《廣州市舊廠房改造實施細則》《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實施細則》）、《湛江市人民政府關于印發(fā)湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知》（湛府規(guī)〔2021〕5號）、《中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）》等法律法規(guī)規(guī)章和相關政策。

　　三、適用范圍

　　本細則適用范圍為市轄區(qū),是指清城區(qū)(含高新區(qū))、清新區(qū)行政轄區(qū)，各縣（市）參照執(zhí)行。

　　四、本《細則》的制訂過程

　　為規(guī)范指導我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進節(jié)約集約用地，切實推動新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級。在原《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》基礎上，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）、《廣東省自然資源廳關于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）〉的通知》（粵自然資函〔2021〕935號）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結合以往“三舊”改造項目工作推進中涉及的堵點難點問題，制定形成《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》。

　　本《細則》已征求了相關部門意見，通過網(wǎng)站進行了公開征求意見，并提請了市司法局進行合法性審查以及市市場監(jiān)督管理局進行公平競爭審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進行了修改完善；同時，提請市“三舊”改造工作領導小組會議和市政府常務會議審議，并審議通過。

　　綜上所述，本《細則》符合規(guī)范性文件的制定程序，符合上級有關政策文件的規(guī)定。

　　五、主要內(nèi)容

　　本細則總共十一章三十二條，第一章總則，含第一條至第二條，主要內(nèi)容為“三舊”政策適用范圍、機構設置及職能；第二章標圖建庫，含第三條至第四條，主要內(nèi)容為納入標圖建庫的條件和申請入庫的辦理流程；第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃編制與審批，含第五條至第六條，主要內(nèi)容為專項規(guī)劃和年度計劃的編制內(nèi)容及審批機關；第四章“三舊”改造模式，含第七條至第九條，主要內(nèi)容為舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造可自行改造（合作改造）以及政府主導實施改造；第五章“三舊”改造方案編制和項目審批，含第十條至第十四條，主要內(nèi)容為改造方案編制內(nèi)容、涉及的規(guī)劃調(diào)整程序以及改造方案批準后的調(diào)整、延期的情形；第六章“三舊”用地審批，含第十五條至第十六條，主要內(nèi)容為“三舊”涉及的主體圖斑地塊、“三地”、“其他用地”報批以及涉及違法用地處罰標準；第七章土地及房屋的征收、補償、安置及糾紛處理，含第十七條至第十九條，主要內(nèi)容為“三舊”項目涉及房屋征收、補償標準以及征收糾紛處理；第八章土地出讓，含第二十條至第二十三條，主要內(nèi)容為“三舊”改造項目土地出讓方式；第九章鼓勵措施，含第二十四條至第二十六條，主要內(nèi)容為“三舊”項目土地出讓金優(yōu)惠以及分割發(fā)證、拓寬融資渠道等鼓勵政策；第十章政府監(jiān)管制度，含第二十七條至第二十九條，主要內(nèi)容為項目監(jiān)管、“三舊”改造資金監(jiān)管以及項目退出機制；第十一章附則，含第三十條至第三十二條，主要內(nèi)容為附則的規(guī)定。

　　本細則與《清遠市人民政府辦公室關于印發(fā)清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則的通知》（清府辦函〔2019〕111號）相比較，主要修訂內(nèi)容如下：

　　（一）增加了納入標圖建庫圖斑的特殊情形以及審核的的具體流程。具體為：土地原權利人或其他市場主體擬實施改造的地塊，原權利人（土地所有權人、使用權人或者實際用地人）或其委托的市場主體需向縣級以上自然資源主管部門提出入庫申請。對于符合標圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可將標圖建庫、年度計劃、項目改造方案以及完善用地手續(xù)材料一并上報審批。同時，簡化了審批流程，縮短了審批時間。

　　（二）增加了改造方案的主要內(nèi)容以及改造方案征求意見時相關單位的審查要點。具體為：“三舊”改造項目在征集改造意愿的基礎上，由縣級以上自然資源主管部門組織編制改造方案，原權利人、改造主體等相關主體可參與改造方案編制工作。改造方案基本內(nèi)容包含改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)督。其中“工改工”項目需提供項目改造的總平面方案示意圖，明確擬拆除、新建建筑情況。涉及不可移動文物的,應按照文物保護相關法律法規(guī)執(zhí)行。不可移動文物不得拆除,應按原狀修復。涉及不可移動文物保護范圍和建設控制地帶的建設工程應按照相關法律法規(guī)完成報批手續(xù)后方可實施。

　　（三）明確了“三舊”改造項目因成本效益難以平衡需要調(diào)規(guī)的具體流程。具體為：改造項目所在區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）負責改造成本核算工作，經(jīng)審核后確因效益無法平衡的，根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》申請規(guī)劃調(diào)整及組織開展編制工作。開展規(guī)劃調(diào)整編制工作前，規(guī)劃調(diào)整方案編制主體需根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》第十三條、第十四條開展必要性論證、啟動規(guī)劃調(diào)整等工作。市自然資源主管部門根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》開展單元（社區(qū)）功能與空間布局、居住人口規(guī)模、公益性用地、建設容量、重點地段城市設計等控制內(nèi)容審查，并按程序報市政府批復。

　　（四）增加改造方案批復后需要調(diào)整、延期的情形，以及明確改造方案調(diào)整及延期的審批機關。具體為：已批準的方案，因改造范圍調(diào)整或用地規(guī)劃條件改變調(diào)整改造方案的可按照程序報市人民政府批準。

　　項目改造方案調(diào)整涉及拆遷補償安置等直接與村民利益相關內(nèi)容的，應當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或者成員代表會議表決通過后，按照程序報批。

　　對于市場主導的拆除重建類改造項目，市場主體已征得規(guī)定比例的原權利主體同意，但項目仍難以推進，或因規(guī)劃調(diào)整、土地整合等，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權利主體達成搬遷補償協(xié)議的，該市場主體可申請將項目轉(zhuǎn)為由政府主導的方式推進。市縣級人民政府可在現(xiàn)有工作基礎上繼續(xù)推進土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對經(jīng)核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

　　改造方案的延期。改造項目因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整或不可抗力未能在改造方案批復的有效期內(nèi)辦理供地手續(xù)，確需延長有效期的，由項目方在批復有效期結束前6個月按程序向區(qū)“三舊”改造主管部門申請，按程序報市人民政府批準。原則上延長有效期限為1年。

　　在批復規(guī)定期限內(nèi)，沒有實施拆遷和動工改造的項目，可申請退出。由改造主體向區(qū)“三舊”改造主管部門申請，報經(jīng)所在區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）審核同意，并報市“三舊”改造工作領導小組批準后退出。并向項目所在的區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）申請退回項目保證金（不計利息）。

　　（五）明確“三舊”改造用地完善土地征收手續(xù)的涉及違法用地處罰標準問題。具體為：用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合國土空間規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實補償，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理后，直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,符合國土空間規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實補償，按照1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理后，直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

　　（六）增加公服改造的模式。具體為：其中公服改商住用途的項目由政府收儲。

　　六、咨詢方式

　　對本《細則》有疑問的市民，可向清遠市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址：清遠市清城區(qū)人民二路行政服務中心十二樓審批科二室；聯(lián)系電話：0763-3369337；郵箱：qysjxz@163.com。