內(nèi)容摘要：本文在對(duì)2021年上半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況和主要特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，指出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的困難和問(wèn)題，并藉此提出意見(jiàn)建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 分析
今年以來(lái)，市委市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省的決策部署，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制工作方案，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上半年，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況與特點(diǎn)
受上年同期基數(shù)逐步升高的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在年初大幅高開(kāi)后逐月回落，進(jìn)入五、六月份開(kāi)始明顯趨緩。上半年，全市房地產(chǎn)投資177.0億元，增長(zhǎng)2.3%，兩年同期平均下降4.0%；商品房銷售面積345.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.0%，兩年同期平均增長(zhǎng)2.1%。
（一）在庫(kù)入統(tǒng)房地產(chǎn)數(shù)量穩(wěn)步增加
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，在庫(kù)入統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加。2016年，在庫(kù)房地產(chǎn)企業(yè)348家，2017年上升到406家，2019年突破500家達(dá)到503家，今年上半年進(jìn)一步上升到547家。在庫(kù)入統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)也不斷上臺(tái)階，2016年393個(gè)，2017年472個(gè)，2018年522個(gè)，2020年上升到635個(gè)，今年上半年達(dá)到640個(gè)。
近年來(lái)全市在庫(kù)房地產(chǎn)數(shù)量
單位：家、個(gè)
（二）商品房銷售趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)
由于上年英德萬(wàn)洋眾創(chuàng)等工業(yè)廠房項(xiàng)目在5月份入庫(kù)，再加上受疫情影響的購(gòu)房需求在五、六月份集中釋放，導(dǎo)致第二季度商品房銷售回落幅度較大。上半年，商品房銷售面積345.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.0%，增速比一季度回落87.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售額227.5億元，增長(zhǎng)3.9%。住宅銷售面積和銷售額則分別下降1.8%和2.1%。
（三）房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)
商品房銷售低迷對(duì)房地產(chǎn)投資影響比較明顯。房地產(chǎn)投資在年初增長(zhǎng)24.1%后開(kāi)始回落，五月份有所趨穩(wěn)，六月份進(jìn)一步回落，上半年共完成177.0億元，增長(zhǎng)2.3%。
2021年全市房地產(chǎn)投資月累計(jì)增速
單位：%
從工程用途看，住宅投資仍然是我市房地產(chǎn)投資的主體，上半年，占比77.2%的住宅投資136.7億元，增長(zhǎng)5.9%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資則分別下降24.5%和7.4%。從構(gòu)成看，占比74.9%的建筑工程投資132.7億元，增長(zhǎng)9.4%；土地購(gòu)置費(fèi)20.1億元，大幅下降31.3%，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的17.0%降到11.4%，降低5.6個(gè)百分點(diǎn)。
總體來(lái)看，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱度有所下降，2月到6月，月完成投資額超過(guò)1億元的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別有7個(gè)、3個(gè)、3個(gè)、5個(gè)和3個(gè)，月完成投資額超過(guò)2億元的項(xiàng)目?jī)H2月、5月分別有3個(gè)和1個(gè)。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增長(zhǎng)較快
房地產(chǎn)企業(yè)到位資金仍舊保持較快增長(zhǎng)，但增速由一季度的增長(zhǎng)50.9%逐步回落，上半年，實(shí)際到位資金395.3億元，增長(zhǎng)25.8%。資金來(lái)源主要方式中的銀行貸款、自籌資金和定金及預(yù)收款分別為68.3億元、97.0億元和124.3億元，增長(zhǎng)51.3%、61.1%和18.0%，而個(gè)人按揭貸款74.0億元，下降10.9%。
房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增長(zhǎng)較快，清遠(yuǎn)保泓置業(yè)有限公司（奧體一號(hào)）、清遠(yuǎn)市嘉達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（時(shí)代香海彼岸）、清遠(yuǎn)保勵(lì)置業(yè)有限公司（保利和悅濱江）、清遠(yuǎn)鑫瑞房地產(chǎn)有限公司（保利天匯）、清遠(yuǎn)碧桂園新亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（碧桂園新亞山湖城）等大項(xiàng)目企業(yè)貢獻(xiàn)較大，中小項(xiàng)目企業(yè)面臨資金壓力。全市在庫(kù)入統(tǒng)的547家房地產(chǎn)企業(yè)，本年實(shí)際到位資金保持增長(zhǎng)的只有229家，占比41.9%。
（五）開(kāi)發(fā)商待開(kāi)發(fā)土地面積較為充足
上半年，在庫(kù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積319.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.5%。本年土地成交較為低迷，完成土地購(gòu)置面積14.2萬(wàn)平方米，下降35.4%；土地成交價(jià)款3.2億元，下降12.0%。
二、存在困難和問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)投資對(duì)總投資的支撐下降
房地產(chǎn)投資是我市投資的重要組成部分，2020年我市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為47.7%，上半年，房地產(chǎn)投資僅拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)全市固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定較快增長(zhǎng)意義重大。從當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)投資的低迷，給投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)。
（二）房地產(chǎn)投資后勁有所不足
房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫(kù)數(shù)量和計(jì)劃總投資均出現(xiàn)不同程度的下降，上半年，全市房地產(chǎn)投資新入庫(kù)項(xiàng)目只有25個(gè)，比上年同期減少13個(gè)，計(jì)劃總投資127.3億元，比去年同期減少77.2億元。
在庫(kù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資后勁有所減弱。6月末，全市在庫(kù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有640個(gè)，比去年同期多60個(gè)，但未完成投資占比25.66%，比上年同期低0.26個(gè)百分點(diǎn)。
（三）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)差異較大
我市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要在南部地區(qū)和北部的連州市與陽(yáng)山縣，連山縣和連南縣房地產(chǎn)規(guī)模比較小。從房地產(chǎn)投資看，規(guī)模最大的清城區(qū)小幅增長(zhǎng)2.7%，英德市增長(zhǎng)5.1%，清新區(qū)和陽(yáng)山縣大幅下降33.4%和22.7%，佛岡縣和連州市增長(zhǎng)比較快；從商品房銷售面積看，佛岡縣、連州市大幅增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)116.5%和76.5%，英德市、清城區(qū)分別增長(zhǎng)23.7%和2.0%，清新區(qū)、陽(yáng)山縣分別下降23.2%和10.3%。
上半年全市及各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)情況
（四）房地產(chǎn)數(shù)據(jù)規(guī)范要求越來(lái)越嚴(yán)格
自去年上半年開(kāi)始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局逐步加大了房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢力度，企業(yè)在數(shù)據(jù)填報(bào)期間，要嚴(yán)格按照相關(guān)憑證進(jìn)行填報(bào)，如果查詢時(shí)不能按時(shí)提交符合要求的數(shù)據(jù)憑證資料，企業(yè)將不參與本期匯總。2021年3月1日，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步提高房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量扎實(shí)做好2021年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)月報(bào)工作的通知》，明確提出將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核查力度。6月29日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)審核的通知》，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)投資中土地購(gòu)置費(fèi)的填報(bào)要求，這些給房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
三、建議
雖然上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)，但從運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，后續(xù)增長(zhǎng)壓力仍會(huì)比較大。要完成固定資產(chǎn)投資年度增長(zhǎng)8%的工作目標(biāo)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要。
一是要加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多個(gè)部門(mén)共同配合，發(fā)改部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)房?jī)r(jià)備案管理；住建部門(mén)要強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，確保資金合規(guī)使用；金融部門(mén)要加大房地產(chǎn)金融貸款的監(jiān)測(cè)和監(jiān)控；自然資源部門(mén)要結(jié)合人口和住房發(fā)展規(guī)劃，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃。
1.土地購(gòu)置費(fèi)是房地產(chǎn)投資的重要組成部分。
二是加強(qiáng)土地利用。對(duì)開(kāi)發(fā)商待開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行清理，督促企業(yè)盡快開(kāi)工建設(shè)，對(duì)正在開(kāi)發(fā)的土地，要督促加快施工進(jìn)度。
三是積極防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)變化，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控和預(yù)警，及時(shí)采取有力措施防止市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
