清市價[2011]43號
關于印發(fā)《清遠市物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知
各市、縣、自治縣、市轄區(qū)物價局、住房和城鄉(xiāng)建設局、房地產(chǎn)管理局，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局，市區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：
為加強我市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，我們制定了《清遠市物業(yè)服務收費管理實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二0一一年五月十九日
清遠市物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并依法取得相應的資質(zhì)證明。
第五條 市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作，縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價。
別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由市、縣價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)不同類型及服務內(nèi)容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局備案。清遠市區(qū)的物業(yè)服務收費標準，由市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局制定并公布，同時報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，酬金標準按占物業(yè)服務支出的一定比例確定，具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門另行制定并公布。
制定或調(diào)整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。
第九條 實行政府指導價的住宅物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當?shù)刂笇r范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報物業(yè)所在地價格主管部門備案。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導價標準的，應當報物業(yè)所在地的市、縣價格主管部門單獨核定。
物業(yè)服務企業(yè)因服務質(zhì)量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調(diào)整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當通過書面征求意見、記名表決等形式征求全體業(yè)主的意見，并在征求意見、記名表決前將征求意見或表決的事項、時間、地點等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期不少于十五日。征求意見、記名表決的書面資料應有業(yè)主房號、姓名、聯(lián)系電話、業(yè)主意見等內(nèi)容，并經(jīng)業(yè)主簽名確認。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，應將書面征求意見、記名表決的結果在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意見、記名表決的原始資料供業(yè)主和管理部門核查。公告期滿后，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價范圍內(nèi)協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，重新簽訂物業(yè)服務合同后予以執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。如重新約定的收費標準超過政府指導價標準的，應報當?shù)貎r格主管部門核定。面積和業(yè)主人數(shù)的計算按照《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第十條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務企業(yè)應當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金預決算或收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應及時答復。
第十一條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
?。┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
?。ㄆ撸┺k公費用；
?。ò耍┪飿I(yè)服務企業(yè)管理費分攤；
?。ň牛┪飿I(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
政府有關部門依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備進行監(jiān)督管理、檢驗服務等所收取的費用，在物業(yè)服務成本中列支。
第十二條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行備案制度。物業(yè)服務企業(yè)初始收費、調(diào)整收費標準、以及變更已備案的有關事項，應到物業(yè)所在地價格主管部門備案。備案后，在物業(yè)未交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)不得調(diào)整物業(yè)服務收費標準。
辦理物業(yè)服務收費備案時，物業(yè)服務企業(yè)應提交如下資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務收費備案申請表一式兩份；
?。ǘI業(yè)執(zhí)照復印件；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書復印件；
?。ㄋ模┙?jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案的物業(yè)管理區(qū)域備案表復印件，物業(yè)服務合同（協(xié)議）原件、復印件；
?。ㄎ澹I(yè)主同意重新調(diào)整（約定）收費標準的證明材料；
?。┪飿I(yè)服務收費標準超過政府指導價的，需提供經(jīng)價格主管部門核定具體標準的批復文件復印件。
備案后的物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應持當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門對成立業(yè)主大會的備案回執(zhí)，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業(yè)服務收費備案手續(xù)。
第十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。專項維修資金的使用按照物業(yè)管理行政主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 物業(yè)服務收費根據(jù)法定產(chǎn)權建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。
業(yè)主自有產(chǎn)權的車位（車庫）服務費按車位（車庫）數(shù)量計收。
第十五條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或者租賃權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第十七條 已經(jīng)交付使用的房屋等物業(yè)，業(yè)主應當全額交納物業(yè)服務費，不得以未入住或未裝修等理由拒交物業(yè)服務費。建設單位出售物業(yè)時，已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
業(yè)主長期拖延對已符合交付使用條件的房屋等物業(yè)進行接收的，按《商品房買賣合同》約定的交納前期物業(yè)服務費時間開始交納物業(yè)服務費。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉金。與新建商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設費用，一律計入開發(fā)建設成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)服務企業(yè)不得在房價之外另行收取。
第十九條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證押金或工本費、裝修保證金（押金），具體標準為：
（一）業(yè)主進行房屋室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可與業(yè)主約定裝修保證金（押金）的收取和使用，裝修保證金（押金）按住宅不超過2000元/戶收??；住宅小區(qū)內(nèi)的別墅、非住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主根據(jù)裝修的規(guī)模協(xié)商確定。
裝修完畢后，物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)約定及時進行檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金（押金）應自檢查合格之日起15個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，由裝修業(yè)主按約定承擔修復或賠償?shù)呢熑?。對修復或賠償標準有異議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。
物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修管理服務費。
?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修企業(yè)按每人每證不超過50元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。
?。ㄈ┭b修產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土應放置在物業(yè)服務企業(yè)指定的區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)負責清運，清運費按建筑面積計收，住宅每平方米不超過3元；住宅小區(qū)內(nèi)的別墅、非住宅物業(yè)的收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主根據(jù)裝修的規(guī)模協(xié)商確定。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)不得使用排他性的手段或措施，限制業(yè)主自主選擇裝修企業(yè)或為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員，不得擅自向業(yè)主、上述企業(yè)或人員收取除第十九條規(guī)定之外的費用。
第二十一條 物業(yè)小區(qū)實行出入卡、證管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶不少于3張出入證（或IC卡）。業(yè)主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費，每張IC卡、出入證（智能感應式）工本費不超過25元，紙質(zhì)出入證原則上不得收費。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條 建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤，服務合同約定在包干物業(yè)服務費中列支的，從其約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。物業(yè)服務企業(yè)辦公及生活等自用水、電、氣的費用，由物業(yè)服務企業(yè)負擔，不得向全體業(yè)主分攤。
為提高共用水、電費用分攤的透明度，凡屬向全體業(yè)主分攤的共用水、電費用，應當單獨列帳，向全體業(yè)主公布費用分攤的辦法和總金額以及各戶業(yè)主應負擔的金額等。不得把分攤的水、電費用與業(yè)主自用的水、電費用混合統(tǒng)收，或者擅自提高業(yè)主自用水、電的價格。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其收費由雙方協(xié)商確定。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十六條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，將服務等級內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示，自覺接受有關管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。已取得預售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要在公開房源時在商品房交易場所的醒目位置公示前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準及收費依據(jù)、收費標準。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全明碼標價制度、價格投訴受理制度、物價員工作制度等各項內(nèi)部價格管理制度，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務，為業(yè)主提供更好的服務。
第二十八條 對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
（一）未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；
（二）擅自設立強制性收費項目的；
（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第三十條 本細則由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
第三十一條 本細則自2011年7月1日起執(zhí)行。此前的規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。原清遠市物價局、清遠市建設局《轉發(fā)廣東省物價局、廣東省建設廳關于貫徹國家發(fā)展改革委、建設部〈物業(yè)服務收費管理辦法的通知〉》（清市價[2005]25號）同時廢止。
