QYFG2024006
清遠市人民政府辦公室關于印發(fā)《清遠市區(qū)
建設用地容積率管理辦法》的通知
清府辦〔2024〕11號
清遠高新區(qū)管委會，各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
《清遠市區(qū)建設用地容積率管理辦法》已經(jīng)八屆第37次市政府常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
清遠市人民政府辦公室
2024年4月8日
清遠市區(qū)建設用地容積率管理辦法
第一條 為維護國土空間規(guī)劃的嚴肅性和權威性，維護土地管理的正常秩序，規(guī)范我市建設用地容積率管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》以及《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》（住房城鄉(xiāng)建設部令第7號）、住建部《建設用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）、《廣東省自然資源廳印發(fā)關于加強和改進控制性詳細規(guī)劃管理若干指導意見（暫行）的通知》（粵自然資發(fā)〔2021〕3號）等法律法規(guī)規(guī)章和政策的規(guī)定，結合我市實際，制訂本辦法。
第二條 在清遠市轄區(qū)（清城區(qū)和清新區(qū)行政轄區(qū)范圍）以劃撥、出讓或租賃方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。各縣（市）建設用地容積率管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三條 容積率是在一定用地及計容范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。住宅用地容積率為住宅建筑及其便民設施的計容建筑面積之和與住宅用地總面積的比值。
第四條 清遠市區(qū)內(nèi)經(jīng)營性建設用地容積率的管理由市自然資源主管部門負責，市財政主管部門協(xié)同管理。市自然資源主管部門負責清遠市區(qū)建設項目容積率調(diào)整的組織審核及報批工作；市財政主管部門負責入庫資金的管理工作。
第五條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市自然資源主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，在簽訂國有土地使用權出讓合同時，同步核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向市自然資源主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由市自然資源主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃核定建設用地容積率等控制性指標，并在核發(fā)國有土地使用權劃撥決定書時，同步核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
第六條 在市區(qū)范圍內(nèi)尚未編制控制性詳細規(guī)劃的地塊，因國家、省或者地級以上市重點建設需要使用土地的，土地使用權出讓、劃撥以及建設用地的規(guī)劃許可必須以經(jīng)批準的規(guī)劃條件為依據(jù)。
批準規(guī)劃條件應當按照下列程序進行：
(一)建設單位應當持經(jīng)批準的項目建議書和項目可行性研究報告等相關材料，向市自然資源主管部門提出規(guī)劃申請。
(二)市自然資源主管部門根據(jù)國土空間總體規(guī)劃提出規(guī)劃條件，報市國土空間規(guī)劃委員會或其下設專業(yè)委員會審議。
(三)市國土空間規(guī)劃委員會或其下設專業(yè)委員會審議通過。
(四)報市人民政府批準。
第七條 國有土地使用權需要分割轉(zhuǎn)讓的，建設單位應當向市自然資源主管部門申請核發(fā)擬分割后各地塊的規(guī)劃條件，國有土地使用權分割轉(zhuǎn)讓應同時符合下列要求：
（一）擬分割后各地塊的規(guī)劃條件，應依據(jù)原規(guī)劃條件或者經(jīng)批準的建設工程設計方案總平面圖，明確容積率及道路、廣場、公共綠地、市政公用設施、公共服務設施的建設等要求。
（二）在分割轉(zhuǎn)讓合同中應當明確各受讓方的實施責任。
第八條 國有土地使用權確需要合并，且未突破控制性詳細規(guī)劃的，建設單位應當向市自然資源主管部門申請核發(fā)擬合并后地塊的規(guī)劃條件,國有土地使用權合并應同時符合下列條件：
（一）建設用地相鄰；
（二）建設用地屬于同一使用權人或者共有使用權人（政府主導需要合并的除外）；
（三）建設用地的使用性質(zhì)相同或者兼容，且建設用地的權利類型相同，同為“出讓”或“劃撥”。
規(guī)劃條件中各地塊規(guī)劃指標原則上按合并前各宗用地規(guī)劃條件執(zhí)行,并按合并后的規(guī)模配套基礎設施和公共服務設施，但各項計容總建筑面積不得增加。
第九條 涉及土地分割、合并和土地開發(fā)強度調(diào)整的確權登記、轉(zhuǎn)讓，評估、價款收繳等的內(nèi)容應符合相關法律法規(guī)、技術規(guī)定及政策文件的要求。
第十條 土地使用權人應當嚴格按照國有土地使用權出讓合同約定的容積率和其他規(guī)劃條件進行建設。任何單位和個人不得擅自變更經(jīng)依法確定的國有建設用地容積率。因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改等原因，符合本辦法第十一條規(guī)定可調(diào)整容積率情形的，必須嚴格按照規(guī)定程序進行調(diào)整，不得以會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。
第十一條 國有土地使用權一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可申請調(diào)整：
（一）因國土空間規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊開發(fā)條件變化的，國土空間規(guī)劃調(diào)整或修編必須嚴格執(zhí)行規(guī)劃編制和審批的程序。
（二）因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要，導致已出讓或劃撥地塊的開發(fā)建設條件發(fā)生變化的。
（三）工業(yè)、物流倉儲用地在滿足設施承載力并符合環(huán)保等要求，在對周邊用地未造成不良影響的情況下，經(jīng)工信部門、商務部門研究確需提高容積率的。
（四）市政設施用地、公益性公共設施用地，因擴大建設以提高社會服務能力需要的，可適當申請?zhí)岣叩貕K容積率。
（五）國家、省和市的有關政策發(fā)生變化的。
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，執(zhí)行以下規(guī)定（村莊規(guī)劃按相關村莊規(guī)劃調(diào)整流程執(zhí)行）：
（一）建設單位或個人向市自然資源主管部門提出書面申請并說明變更理由。
（二）按《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》相關程序調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。
（三）調(diào)整后的控制性詳細規(guī)劃經(jīng)市人民政府批準后，市自然資源主管部門方可辦理建設用地規(guī)劃許可手續(xù)。
第十三條 國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合控制性詳細規(guī)劃要求的，除第十四條規(guī)定用地類型外，應當符合以下程序要求（村莊規(guī)劃按相關村莊規(guī)劃調(diào)整流程執(zhí)行）：
（一）建設單位或個人向市自然資源主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內(nèi)容。
（二）相關部門應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見。市自然資源主管部門應組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證。
專家論證應根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關系的，應當回避。
（三）市自然資源主管部門應當通過政府網(wǎng)站和現(xiàn)場公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證。
（四）市自然資源主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況報市人民政府批準。
（五）經(jīng)市人民政府批準后，市自然資源主管部門方可辦理建設用地規(guī)劃許可手續(xù)。
第十四條 工業(yè)、物流倉儲、政府投資的公服及市政設施用地容積率調(diào)整實行正向調(diào)整管控，符合控制性詳細規(guī)劃要求的，執(zhí)行以下規(guī)定：
（一）建設單位或個人向區(qū)級自然資源主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案。
（二）區(qū)級自然資源主管部門對調(diào)整內(nèi)容進行審查，并征求相關部門意見，同時通過政府網(wǎng)站和現(xiàn)場公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證。
（三）區(qū)級自然資源主管部門報屬地政府（管委會）批準后，方可辦理建設用地規(guī)劃許可手續(xù)。
第十五條 建設用地土地使用權人要求提高容積率的，執(zhí)行以下規(guī)定：
（一）《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經(jīng)市自然資源主管部門審查同意，依據(jù)土地使用權人的申請，根據(jù)調(diào)整后重新核發(fā)的規(guī)劃條件，辦理調(diào)整容積率用地手續(xù)，重新簽訂國有土地出讓合同或簽訂國有土地出讓合同變更協(xié)議，核定征收所需補交土地出讓價款。
（二）在本辦法實施后經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，核定補繳土地出讓價款應以市自然資源部門依法受理補繳地價申請時點為土地評估基準日。
在本辦法實施前經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，核定補繳土地出讓價款按相關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策文件的規(guī)定執(zhí)行。
（三）補繳土地出讓價款后方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。
第十六條 涉及公共服務設施配建的地塊進行容積率調(diào)整時，按規(guī)定相應調(diào)整配建要求，并征求相關市級主管部門意見。
第十七條 實施裝配式建造方式，且滿足裝配式建筑要求的建設項目，其滿足裝配式建筑要求部分的計容建筑面積按3%不計入地塊的容積率核算。
第十八條 市自然資源主管部門在編制控制性詳細規(guī)劃和核發(fā)用地規(guī)劃條件時，可分別列明居住項目用地的容積率及住宅用地容積率，住宅建筑限高可按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180-2018）規(guī)定與住宅用地容積率相匹配。
第十九條 鼓勵建設單位在自有建設用地內(nèi)利用建筑的架空層、騎樓等為城市提供公共開放空間或城市公共通道。為社會公眾無償提供的公共開放空間或城市公共通道的建筑面積不計入容積率計算。
第二十條 清遠市容積率計算規(guī)則由市自然資源主管部門另行制定。
第二十一條 本辦法施行之日起，經(jīng)依法批準調(diào)整容積率涉及需補繳土地出讓價款的建設項目，規(guī)劃報建前必須按規(guī)定先交清所需補繳的土地出讓價款。
第二十二條 本辦法自2024年5月15日起施行，有效期5年。
