一、制定背景

　　《清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知》（清府辦函〔2019〕111號）于2019年6月印發(fā)，有效期5年，至2024年6月14日到期。根據(jù)評估結(jié)論，該《細(xì)則》施行以來對于我市市轄區(qū)推動“三舊”改造工作有良好的指導(dǎo)作用，對“三舊”改造標(biāo)圖建庫條件、項(xiàng)目改造模式、“三舊”改造涉及的土地出讓方式、土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)、公益性用地移交以及項(xiàng)目監(jiān)管等提出了原則性指導(dǎo)意見。但隨著“三舊”改造工作的不斷深入，該《細(xì)則》所依據(jù)的上位政策法規(guī)存在更新情況，以及“三舊”改造項(xiàng)目涉及的用地、規(guī)劃管控流程及要求需進(jìn)一步明確，因此原《細(xì)則》的內(nèi)容需重新制定以適應(yīng)上位政策法規(guī)更新和“三舊”改造實(shí)際操作的要求。

　　二、制定依據(jù)

　　本《細(xì)則》制定的主要依據(jù)：《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報(bào)批工作指引（2021年版）〉的通知》（粵自然資函〔2021〕935號）、《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法配套文件》（包括《廣州市舊村莊改造實(shí)施細(xì)則》《廣州市舊廠房改造實(shí)施細(xì)則》《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施細(xì)則》）、《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知》（湛府規(guī)〔2021〕5號）、《中山市舊廠房改造升級實(shí)施細(xì)則（修訂）》等法律法規(guī)規(guī)章和相關(guān)政策。

　　三、適用范圍

　　本細(xì)則適用范圍為市轄區(qū),是指清城區(qū)(含高新區(qū))、清新區(qū)行政轄區(qū)，各縣（市）參照執(zhí)行。

　　四、本《細(xì)則》的制訂過程

　　為規(guī)范指導(dǎo)我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進(jìn)節(jié)約集約用地，切實(shí)推動新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級。在原《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》基礎(chǔ)上，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報(bào)批工作指引（2021年版）〉的通知》（粵自然資函〔2021〕935號）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結(jié)合以往“三舊”改造項(xiàng)目工作推進(jìn)中涉及的堵點(diǎn)難點(diǎn)問題，制定形成《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》。

　　本《細(xì)則》已征求了相關(guān)部門意見，通過網(wǎng)站進(jìn)行了公開征求意見，并提請了市司法局進(jìn)行合法性審查以及市市場監(jiān)督管理局進(jìn)行公平競爭審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進(jìn)行了修改完善；同時(shí)，提請市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議和市政府常務(wù)會議審議，并審議通過。

　　綜上所述，本《細(xì)則》符合規(guī)范性文件的制定程序，符合上級有關(guān)政策文件的規(guī)定。

　　五、主要內(nèi)容

　　本細(xì)則總共十一章三十二條，第一章總則，含第一條至第二條，主要內(nèi)容為“三舊”政策適用范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能；第二章標(biāo)圖建庫，含第三條至第四條，主要內(nèi)容為納入標(biāo)圖建庫的條件和申請入庫的辦理流程；第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批，含第五條至第六條，主要內(nèi)容為專項(xiàng)規(guī)劃和年度計(jì)劃的編制內(nèi)容及審批機(jī)關(guān)；第四章“三舊”改造模式，含第七條至第九條，主要內(nèi)容為舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造可自行改造（合作改造）以及政府主導(dǎo)實(shí)施改造；第五章“三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批，含第十條至第十四條，主要內(nèi)容為改造方案編制內(nèi)容、涉及的規(guī)劃調(diào)整程序以及改造方案批準(zhǔn)后的調(diào)整、延期的情形；第六章“三舊”用地審批，含第十五條至第十六條，主要內(nèi)容為“三舊”涉及的主體圖斑地塊、“三地”、“其他用地”報(bào)批以及涉及違法用地處罰標(biāo)準(zhǔn)；第七章土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理，含第十七條至第十九條，主要內(nèi)容為“三舊”項(xiàng)目涉及房屋征收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及征收糾紛處理；第八章土地出讓，含第二十條至第二十三條，主要內(nèi)容為“三舊”改造項(xiàng)目土地出讓方式；第九章鼓勵措施，含第二十四條至第二十六條，主要內(nèi)容為“三舊”項(xiàng)目土地出讓金優(yōu)惠以及分割發(fā)證、拓寬融資渠道等鼓勵政策；第十章政府監(jiān)管制度，含第二十七條至第二十九條，主要內(nèi)容為項(xiàng)目監(jiān)管、“三舊”改造資金監(jiān)管以及項(xiàng)目退出機(jī)制；第十一章附則，含第三十條至第三十二條，主要內(nèi)容為附則的規(guī)定。

　　本細(xì)則與《清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知》（清府辦函〔2019〕111號）相比較，主要修訂內(nèi)容如下：

　　（一）增加了納入標(biāo)圖建庫圖斑的特殊情形以及審核的的具體流程。具體為：土地原權(quán)利人或其他市場主體擬實(shí)施改造的地塊，原權(quán)利人（土地所有權(quán)人、使用權(quán)人或者實(shí)際用地人）或其委托的市場主體需向縣級以上自然資源主管部門提出入庫申請。對于符合標(biāo)圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可將標(biāo)圖建庫、年度計(jì)劃、項(xiàng)目改造方案以及完善用地手續(xù)材料一并上報(bào)審批。同時(shí)，簡化了審批流程，縮短了審批時(shí)間。

　　（二）增加了改造方案的主要內(nèi)容以及改造方案征求意見時(shí)相關(guān)單位的審查要點(diǎn)。具體為：“三舊”改造項(xiàng)目在征集改造意愿的基礎(chǔ)上，由縣級以上自然資源主管部門組織編制改造方案，原權(quán)利人、改造主體等相關(guān)主體可參與改造方案編制工作。改造方案基本內(nèi)容包含改造地塊基本情況、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時(shí)序、實(shí)施監(jiān)督。其中“工改工”項(xiàng)目需提供項(xiàng)目改造的總平面方案示意圖，明確擬拆除、新建建筑情況。涉及不可移動文物的,應(yīng)按照文物保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。不可移動文物不得拆除,應(yīng)按原狀修復(fù)。涉及不可移動文物保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶的建設(shè)工程應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)完成報(bào)批手續(xù)后方可實(shí)施。

　　（三）明確了“三舊”改造項(xiàng)目因成本效益難以平衡需要調(diào)規(guī)的具體流程。具體為：改造項(xiàng)目所在區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）負(fù)責(zé)改造成本核算工作，經(jīng)審核后確因效益無法平衡的，根據(jù)《清遠(yuǎn)市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》申請規(guī)劃調(diào)整及組織開展編制工作。開展規(guī)劃調(diào)整編制工作前，規(guī)劃調(diào)整方案編制主體需根據(jù)《清遠(yuǎn)市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》第十三條、第十四條開展必要性論證、啟動規(guī)劃調(diào)整等工作。市自然資源主管部門根據(jù)《清遠(yuǎn)市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》開展單元（社區(qū)）功能與空間布局、居住人口規(guī)模、公益性用地、建設(shè)容量、重點(diǎn)地段城市設(shè)計(jì)等控制內(nèi)容審查，并按程序報(bào)市政府批復(fù)。

　　（四）增加改造方案批復(fù)后需要調(diào)整、延期的情形，以及明確改造方案調(diào)整及延期的審批機(jī)關(guān)。具體為：已批準(zhǔn)的方案，因改造范圍調(diào)整或用地規(guī)劃條件改變調(diào)整改造方案的可按照程序報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

　　項(xiàng)目改造方案調(diào)整涉及拆遷補(bǔ)償安置等直接與村民利益相關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或者成員代表會議表決通過后，按照程序報(bào)批。

　　對于市場主導(dǎo)的拆除重建類改造項(xiàng)目，市場主體已征得規(guī)定比例的原權(quán)利主體同意，但項(xiàng)目仍難以推進(jìn)，或因規(guī)劃調(diào)整、土地整合等，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，該市場主體可申請將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。市縣級人民政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對經(jīng)核定的市場主體前期投入費(fèi)用予以合理補(bǔ)償。

　　改造方案的延期。改造項(xiàng)目因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整或不可抗力未能在改造方案批復(fù)的有效期內(nèi)辦理供地手續(xù)，確需延長有效期的，由項(xiàng)目方在批復(fù)有效期結(jié)束前6個月按程序向區(qū)“三舊”改造主管部門申請，按程序報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。原則上延長有效期限為1年。

　　在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi)，沒有實(shí)施拆遷和動工改造的項(xiàng)目，可申請退出。由改造主體向區(qū)“三舊”改造主管部門申請，報(bào)經(jīng)所在區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）審核同意，并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后退出。并向項(xiàng)目所在的區(qū)級人民政府（含高新區(qū)管委會）申請退回項(xiàng)目保證金（不計(jì)利息）。

　　（五）明確“三舊”改造用地完善土地征收手續(xù)的涉及違法用地處罰標(biāo)準(zhǔn)問題。具體為：用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合國土空間規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)補(bǔ)償，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理后，直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,符合國土空間規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實(shí)補(bǔ)償，按照1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實(shí)處理后，直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

　　（六）增加公服改造的模式。具體為：其中公服改商住用途的項(xiàng)目由政府收儲。

　　六、咨詢方式

　　對本《細(xì)則》有疑問的市民，可向清遠(yuǎn)市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址：清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民二路行政服務(wù)中心十二樓審批科二室；聯(lián)系電話：0763-3369337；郵箱：qysjxz@163.com。