——前三季度我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析
內(nèi)容摘要：本文對(duì)2020年前三季度清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點(diǎn)進(jìn)行分析，指出全市房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題，并對(duì)今年房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 情況 分析
今年以來，面對(duì)新冠肺炎疫情，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅(jiān)持“房住不炒”定位，著力穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)供需平衡，維持市場(chǎng)秩序，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)業(yè)復(fù)市繼續(xù)推進(jìn)，住房需求持續(xù)釋放，我市房地產(chǎn)銷售投資穩(wěn)步回升。
一、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)基本情況
（一）商品房銷售今年以來首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)
步入樓市的金九銀十，加上各大樓盤的促銷讓利，前三季度我市商品房銷售面積519.1萬平方米，同比增長(zhǎng)2%，為今年以來首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，高出全省2.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅比上半年提高9個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額369.1億元，同比下降10.9%，降幅比上半年收窄9個(gè)百分點(diǎn)。
2019年以來清遠(yuǎn)商品房銷售面積情況
一是商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)增速進(jìn)位，當(dāng)季增速呈階梯式增長(zhǎng)。
前三季度，全市房地產(chǎn)銷售面積增速在全省排第9位，比上半年提升1位，比一季度提升3位。第三季度銷售面積增長(zhǎng)18.9%，增速比第二季度高出8.6個(gè)百分點(diǎn)，比第一季度高出51.6個(gè)百分點(diǎn)。
二是大型樓盤是銷售的主力軍。1-9月，房地產(chǎn)銷售前30的項(xiàng)目銷售面積共計(jì)242.7萬方，占全市的46.8%，拉動(dòng)全市增長(zhǎng)9.1個(gè)百分點(diǎn)，超10萬方的項(xiàng)目有7個(gè)，銷售面積共計(jì)109.1萬方，占全市的21%，拉動(dòng)全市增長(zhǎng)6.5個(gè)百分點(diǎn)。
三是南部地區(qū)帶動(dòng)作用明顯。前三季度，南部地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積480.2萬平方米，同比增長(zhǎng)6%，比上半年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，除了城區(qū)外，其他三個(gè)縣（市、區(qū)）都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，對(duì)全市增速拉動(dòng)最大的英德市、清新區(qū)，分別拉動(dòng)商品房銷售面積增速提高7.1、4.2個(gè)百分點(diǎn)。
2020年1-9月分縣區(qū)房地產(chǎn)銷售情況一覽表
單位：平方米、%
（二）房地產(chǎn)投資降幅收窄
1-9月，我市房地產(chǎn)投資285.8億元，同比下降7.9%，降幅比上半年收窄2個(gè)百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)投資主體的商品房住宅完成投資218.1億元，同比下降12.1%，降幅比上半年收窄4個(gè)百分點(diǎn)。美林湖國(guó)際社區(qū)、碧桂園新亞山湖城、陽(yáng)光壹佰米婭新城南區(qū)（一期）、奧體一號(hào)地項(xiàng)目、保利天匯等86個(gè)超億元項(xiàng)目，共投入206.5億元，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)12.7個(gè)百分點(diǎn)。
一是辦公樓和其他類投資繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，住宅、商用房降幅收窄。前三季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資中辦公樓投資2億元，同比增長(zhǎng)59.8%；包括中小學(xué)教學(xué)用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內(nèi)的其他投資49.3億元，同比增長(zhǎng)33.2%；商品住宅投資218.1億元，同比下降12.1%，降幅比上半年收窄4個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資16.4億元，同比下降31.2%，降幅比上半年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。
二是土地購(gòu)置費(fèi)比重加大,建安工程降幅持續(xù)收窄。前9月在陽(yáng)光壹佰米婭新城、中海閱湖花園、廣清產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目配套綜合體4號(hào)地、碧桂園燕湖里花園、時(shí)代著作項(xiàng)目、清遠(yuǎn)市奧體一號(hào)地等新入庫(kù)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，全市土地購(gòu)置費(fèi)共49.8億元，同比下降7.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的17.4%，比上半年提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)一步加快，建安工程降幅大幅收窄，其中建筑工程完成投資202.3億元，占全市房地產(chǎn)投資的70.8%，同比下降6.4%，降幅比上半年收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)；安裝工程完成投資10.6億元，同比下降17.2%，降幅比上半年收窄17.4個(gè)百分點(diǎn)。
三是南北部地區(qū)投資均有所好轉(zhuǎn)。前三季度，南部地區(qū)房地產(chǎn)投資270億元，同比下降7%，降幅比上半年收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中清新、佛岡持續(xù)正增長(zhǎng)，分別拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)2.2、0.4個(gè)百分點(diǎn)。北部地區(qū)房地產(chǎn)投資15.9億元，同比下降20.2%，降幅比上半年收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)，其中除連山降幅擴(kuò)大，其他縣（市、區(qū)）投資均呈現(xiàn)不同程度的好轉(zhuǎn)。
2020年1-9月分縣區(qū)房地產(chǎn)投資情況一覽表
單位：萬元、%
（三）投入力度加大，到位資金降幅進(jìn)一步收窄
前9月，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積40.1萬平方米，比去年同期多購(gòu)入22.5萬平方米。實(shí)際到位資金509.7億元，同比下降16.9%，降幅比上半年收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)；其中國(guó)內(nèi)貸款81.1億元，同比下降22.1%，降幅比上半年收窄6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金103.2億元，同比下降13.8%，降幅比上半年收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款183億元，同比下降14.2%，降幅比上半年收窄14.8個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款127.5億元，同比下降25.4%，其他到位資金14.9億元，同比增長(zhǎng)1.9倍，增速比上半年加快154.1個(gè)百分點(diǎn)。
二、存在問題
（一）房地產(chǎn)投資占比高
前三季度，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為47.6%，高出全省平均水平4.7個(gè)百分點(diǎn)。有效投資中的制造業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資合計(jì)占比為41.8%，比房地產(chǎn)投資低5.8個(gè)百分點(diǎn)。
（二）房地產(chǎn)投資后勁有待提升
房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫(kù)數(shù)量和計(jì)劃總投資均出現(xiàn)不同程度的下降，截止9月末，全市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目入庫(kù)只有61個(gè)，比上年同期減少16個(gè)，計(jì)劃總投資350.7億元，比去年同期減少125.2億元。
（三）住宅類銷售面積增長(zhǎng)仍有壓力
前三季度全市房地產(chǎn)銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，主要有賴于廣東（英德）萬洋眾創(chuàng)城和英德（東華）萬洋眾創(chuàng)城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目等工業(yè)廠房拉動(dòng)，而住宅類銷售面積436.6萬平方米，占了8成，是全市房地產(chǎn)銷售面積的主體，同比下降4.4%，影響全市銷售面積下降4個(gè)百分點(diǎn)。
三、對(duì)全年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)判及建議
前三季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅進(jìn)一步收窄，銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，將大大提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心。銷售市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，有賴在售項(xiàng)目給出了不同程度的讓利，刺激購(gòu)房需求集中釋放，初步預(yù)計(jì)，今年全年商品房投資和銷售市場(chǎng)仍將面臨較大增長(zhǎng)壓力。
一是深化廣清一體化，打造宜商宜居城市。加快打造宜商宜居城市，進(jìn)一步提升城市形象、打響城市品牌、提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完善交通、就學(xué)、就業(yè)等環(huán)境，增強(qiáng)市民對(duì)所在城市的認(rèn)同感、歸屬感和自豪感。
二是強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)。堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)要素資源集聚，以實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。積極協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變和拓展，由政府設(shè)立專項(xiàng)融資平臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供資金保障。
三是密切跟蹤項(xiàng)目。相關(guān)部門及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度，了解企業(yè)困難，符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，備齊資料及時(shí)入庫(kù)。
