——2020年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場情況

    內(nèi)容摘要：本文對2020年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點(diǎn)進(jìn)行分析，指出全市房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題，并對2021年房地產(chǎn)開發(fā)趨勢進(jìn)行預(yù)判。

    關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  情況  分析

    2020年，面對新冠肺炎疫情嚴(yán)重沖擊，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅(jiān)持“房住不炒”定位，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我市積極統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因地制宜、多效并舉，房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)步向前。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)正增長

    2020年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資433.2億元，同比增長2%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)正增長，增速比前三季度提高9.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高11.9個(gè)百分點(diǎn)。

2019-2020年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（%）

    一是房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)增速進(jìn)位。2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在全省排第15位，比前三季度提升3位，比上半年提升1位，比一季度提升1位。

    二是建安投資是房地產(chǎn)投資增長的內(nèi)生動(dòng)力。清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安工程324.7億元，同比增長5%，比前三季度提高12個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資提高3.6個(gè)百分點(diǎn)，設(shè)備工器具購置2.5億元，同比下降13.4%，其他費(fèi)用106億元，同比下降5.7%，其中土地購置費(fèi)72億元，同比下降4.4%。

    三是辦公樓和其他類投資繼續(xù)保持雙位數(shù)增長，住宅、商用房降幅收窄。清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資中辦公樓投資2.8億元，同比增長15.7%；包括中小學(xué)教學(xué)用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內(nèi)的其他投資71.5億元，同比增長31.4%；商品住宅投資333.9億元，同比下降1%，降幅比前三季度收窄11.1個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資25億元，同比下降17.8%，降幅比前三季度收窄13.4個(gè)百分點(diǎn)。      

    四是南北部地區(qū)投資繼續(xù)好轉(zhuǎn)。南部地區(qū)房地產(chǎn)投資406.5億元，同比增長1.7%，比前三季度提高8.7個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，對全市增速拉動(dòng)最大的清新、佛岡均拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長2.5個(gè)百分點(diǎn)。北部地區(qū)房地產(chǎn)投資26.7億元，同比增長6.4%，比前三季度提高26.6個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2020年分縣區(qū)房地產(chǎn)投資情況一覽表

單位：萬元、%

    （二）商品房銷售增速穩(wěn)步加快

    今年年初，受新冠肺炎疫情影響，我市商品房銷售面積呈下降趨勢，之后隨著生產(chǎn)生活秩序穩(wěn)步恢復(fù)，各地營銷中心也逐步開放，我市商品房銷售面積逐月收窄，9月首次實(shí)現(xiàn)正增長，隨后增幅逐步加快，全年我市商品房銷售面積777.6萬平方米，同比增長8.2%，高出全省0.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅比前三季度提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高15.2個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額547.9億元，同比下降3.9%，降幅比前三季度收窄7個(gè)百分點(diǎn)。

2020年全省、清遠(yuǎn)市商品房銷售面積情況（%）

    一是南部地區(qū)帶動(dòng)作用明顯。南部地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積724.4萬平方米，同比增長12%，比前三季度提高6個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市增速提高10.8個(gè)百分點(diǎn)，除了清城區(qū)外，其他三個(gè)縣（市、區(qū)）都實(shí)現(xiàn)正增長，對全市增速拉動(dòng)最大的英德市、清新區(qū)，分別拉動(dòng)商品房銷售面積增速提高8.6、3.3個(gè)百分點(diǎn)。

2020年分縣區(qū)房地產(chǎn)銷售情況一覽表

單位：平方米、%

    二是6成樓盤銷售實(shí)現(xiàn)正增長。2020年末，635個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中有375個(gè)項(xiàng)目的銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)銷售面積提高50.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售前30的樓盤銷售面積共計(jì)366.8萬方，占全市的47.2%，拉動(dòng)全市增長16.7個(gè)百分點(diǎn)，超10萬方的樓盤有12個(gè)，銷售面積共計(jì)236.7萬方，占全市的30.4%，拉動(dòng)全市增長14.8個(gè)百分點(diǎn)。

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金面有所好轉(zhuǎn)

    2020年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積56.5萬平方米，比去年同期多購入18萬平方米。實(shí)際到位資金818.2億元，同比增長1.4%，增速比前三季度提高18.3個(gè)百分點(diǎn)，其中國內(nèi)貸款174.6億元，同比增長21.6%，增速比前三季度提高43.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金183.6億元，同比增長16.3%，增速比前三季度提高30.1個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款266.7億元，同比下降3.4%，降幅比前三季度收窄10.8個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款166.5億元，同比下降24.5%，降幅比前三季度收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，其他到位資金26.7億元，同比增長1.9倍，增速比前三季度加快3.4個(gè)百分點(diǎn)。

    二、存在問題

    （一）房地產(chǎn)投資占比居高不下

    2020年，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為47.7%，高出全省平均水平6.5個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。有效投資中的制造業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資合計(jì)占比為40.2%，比房地產(chǎn)投資低7.5個(gè)百分點(diǎn)。

    （二）房地產(chǎn)投資后勁有待提升

    房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫數(shù)量和計(jì)劃總投資均出現(xiàn)不同程度的下降，截止12月末，全市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目入庫只有96個(gè)，比上年同期減少12個(gè)，計(jì)劃總投資579.6億元，比去年同期減少92.7億元。

    （三）商辦地產(chǎn)庫存壓力大

    2015年以來，我市商辦地產(chǎn)待售面積呈現(xiàn)出穩(wěn)步增加的態(tài)勢，2020年末，上升到105.4萬平方米，比2015年末增長了93.4%，增速高出商品房待售面積60個(gè)百分點(diǎn)；占商品房待售面積的25.9%，比重比2015年末提高了8個(gè)百分點(diǎn)。

全市商辦地產(chǎn)庫存情況

單位：萬平方米

    三、對2021年房地產(chǎn)走勢的預(yù)判及建議

    2020年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)正增長，銷售面積穩(wěn)步增長，大大提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心。根據(jù)中央部署，“穩(wěn)”字仍是明年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，初步預(yù)計(jì)，2021年商品房投資和銷售市場仍將面臨較大增長壓力。

為了保持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，提出以下幾點(diǎn)建議：

    一是繼續(xù)深化廣清一體化，吸納外地購房需求。堅(jiān)守“房住不炒”政策底線的同時(shí)，利用廣清一體化、廣州半小時(shí)生活圈等區(qū)位優(yōu)勢打開思路，主動(dòng)作為，出臺(tái)政策，同時(shí)房企也要在精產(chǎn)品、精質(zhì)量、強(qiáng)品牌上下功夫，吸納外地購房需求。

    二是調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，加速庫存去化。已供房地產(chǎn)用地過多、在建在售商品房數(shù)量過大且消化周期過長的區(qū)域，要相應(yīng)降低用地供應(yīng)量。對于積壓年份長且待售面積多的企業(yè)，應(yīng)搭建存量商品房交易平臺(tái)，加快購房信息的溝通和傳播，給予積壓的老樓盤政策扶持，盡快盤活存量商品房，增加供應(yīng)市場。

    三是強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)。堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)要素資源集聚，以實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。積極協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變和拓展，由政府設(shè)立專項(xiàng)融資平臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供資金保障。