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“國(guó)五條”出臺(tái)后,“預(yù)期末班車(chē)”效應(yīng)導(dǎo)致我市一季度房地產(chǎn)交易激增,會(huì)影響到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。從需求和供給方面來(lái)講,集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購(gòu)買(mǎi)需求,也消耗了大量可售房源,市場(chǎng)可匹配成交的房源在下降。從心理層面來(lái)看,各地有關(guān)“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則剛剛推出,具體執(zhí)行情況如何,市場(chǎng)各方都進(jìn)入了觀察觀望期;買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)已由之前的爭(zhēng)取快速成交,變成觀望等待?!邦A(yù)期末班車(chē)”效應(yīng)和3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)推盤(pán)促銷(xiāo)高峰,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易創(chuàng)下新高,提前釋放了交易量,隨后交易量將放緩,接著市場(chǎng)將進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)期,現(xiàn)就我市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析情況并提出幾點(diǎn)建議。
??? 一、清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低位運(yùn)行,但開(kāi)發(fā)投資總量仍居全省中游
2013年第一季度清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資34.46億元,比去年第一季度減少2.17億元,同比下降5.9%,比去年第四季度減少13.37億元,環(huán)比下降28%。從增長(zhǎng)速度來(lái)看,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速經(jīng)過(guò)幾年的快速增長(zhǎng)后,增速低位運(yùn)行,并在今年3月當(dāng)月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但從總量來(lái)看,我市2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資180.72億元,排全省第八位,比排山區(qū)市第二的韶關(guān)市多89.42億元、高約一倍,比與我市相鄰的肇慶市多35.27億元、高24.2個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34.46億元,比韶關(guān)高19.87億元,比肇慶略低0.61億元,排全省第九位。這反映出我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基于國(guó)內(nèi)、外經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策,目前乃至未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。
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山區(qū)市及相鄰肇慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一覽表
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?單位:億元,%
地區(qū) |
2012年第一季度 |
2012年第二季度 |
2012年第三季度 |
2012年第四季度 |
2013年第一季度 |
||||||
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
完成投資 |
增速 |
全省排名 |
|
肇慶 |
40.04 |
58.98 |
26.98 |
-23.44 |
35.32 |
-9.15 |
43.12 |
-1.60 |
35.07 |
-12.4 |
8 |
清遠(yuǎn) |
36.63 |
77.09 |
39.68 |
-4.79 |
56.59 |
39.93 |
47.83 |
-27.32 |
34.46 |
-5.9 |
9 |
韶關(guān) |
15.28 |
7.89 |
21.65 |
-6.63 |
25.81 |
17.77 |
28.56 |
29.79 |
14.59 |
-4.5 |
14 |
河源 |
7.28 |
16.02 |
13.90 |
-43.97 |
18.86 |
78.12 |
27.09 |
58.11 |
11.92 |
63.8 |
18 |
梅州 |
8.72 |
67.48 |
12.41 |
-9.18 |
12.45 |
24.76 |
10.47 |
-16.36 |
13.59 |
55.7 |
16 |
云浮 |
6.14 |
25.11 |
8.00 |
29.41 |
7.32 |
-4.22 |
13.94 |
40.68 |
8.39 |
36.7 |
19 |
2、商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比大幅增長(zhǎng)
商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)延續(xù)去年底的回暖行情,一季度,全市商品住宅銷(xiāo)售面積111.83萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)96.2%,環(huán)比去年四季度下降11.8%;商品住宅銷(xiāo)售額53.24億元,增長(zhǎng)121.2%,環(huán)比去年四季度下降3.7%。商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比大幅增長(zhǎng)主要原因:一是一季度我市各房地產(chǎn)公司推出可售房源較多,并加大了宣傳和促銷(xiāo)力度;二是剛需型和改善型購(gòu)房者擔(dān)心被“誤傷”,趕在細(xì)則實(shí)施前出手。
3、新開(kāi)工面積降幅較大,竣工面積大幅增長(zhǎng)
一季度,全市住宅商品房本年新開(kāi)工面積128.70萬(wàn)平方米,同比下降21.7%。住宅商品房本年竣工面積94.82萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)54.5%。住宅待售面積169.22萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)57.6%,增速同比回落120.8個(gè)百分點(diǎn)。本年新開(kāi)工面積降幅較大及竣工面積大幅增長(zhǎng)預(yù)示著當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、后期可售房源都有減少趨勢(shì)。
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2013年一季度住宅商品房面積新開(kāi)工、銷(xiāo)售及待售同比一覽表
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指 標(biāo) 名 稱(chēng) |
2012年一季度 |
2013年一季度 |
||
總? 量 |
增? 速 |
總? 量 |
增? 速 |
|
本年新開(kāi)工面積 |
164.31 |
9.2 |
128.70 |
-21.7 |
本年竣工面積 |
61.38 |
77.0 |
94.82 |
54.5 |
本年銷(xiāo)售面積 |
56.99 |
-15.3 |
111.83 |
96.2 |
本年銷(xiāo)售額 |
24.07 |
-13.4 |
53.24 |
121.2 |
待售面積 |
107.37 |
178.4 |
169.22 |
57.6 |
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4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理、上調(diào)人民幣利率等信貸的調(diào)控措施,同時(shí)運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些對(duì)我市房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源產(chǎn)生較大影響,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金降幅較大,而定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等其他資金大幅增長(zhǎng),成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源。截止到3月底,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金82.49億元,同比增長(zhǎng)11.2%。在本年資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款18.99億元,同比下降17.9%,占本年到位資金的23.0%。自籌資金到位20.89億元,下降35.4%,占本年到位資金的25.3%,這說(shuō)明我市房地產(chǎn)企業(yè)自主開(kāi)發(fā)能力減弱。其他資金42.61億元,同比大幅增長(zhǎng)127.6%,占本年到位資金的51.7%;其中,定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為30.35和11.34億元,同比分別大幅增長(zhǎng)153.8%、82.0%,分別占本年到位資金的36.8%、13.7%。從各種資金來(lái)源占比來(lái)看,購(gòu)房者的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占了本年資金來(lái)源的半壁江山,表明了我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力弱,后續(xù)開(kāi)發(fā)投資的資金大大受制于銷(xiāo)售資金的回籠。
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2013年一季度房地產(chǎn)資金來(lái)源對(duì)比表
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?????????????????????????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 單位:億元,%
指 標(biāo) 名 稱(chēng) |
2013年一季度總量 |
增速 |
占本年資金來(lái)源 的比重 |
本年資金來(lái)源 |
82.49 |
11.2 |
|
?(1)國(guó)內(nèi)貸款 |
18.99 |
-17.9 |
23.0 |
?(2)利用外資 |
0.00 |
0.0 |
0.0 |
?(3)自籌資金 |
20.89 |
-35.4 |
25.3 |
?(4)其他資金 |
42.61 |
127.6 |
51.7 |
??? 其中:定金及預(yù)收款 |
30.35 |
153.8 |
36.8 |
????????? 個(gè)人按揭貸款 |
11.34 |
82.0 |
13.7 |
二、“促剛需”、“限改善”“去投資(及投機(jī))”是“國(guó)五條”的主旨
分析“國(guó)五條”及其細(xì)則,政策延續(xù)了2010年一季度以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控的主旨,提出了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施,建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度,增加中小套型普通商品住房及土地供應(yīng),這彰顯了“國(guó)五條”保護(hù)、鼓勵(lì)滿(mǎn)足群眾自住的剛性需求。
總結(jié)2003年以來(lái)中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,從調(diào)控政策的方向來(lái)看可分為三個(gè)階段:第一階段是2003年三季度至2008年三季度,調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲;第二階段是2008年四季度至2009年四季度,調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資;第三階段是2010年一季度至今,調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這三階段調(diào)控政策變化莫測(cè),甚至一百八十度大轉(zhuǎn)向,使金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、潛在購(gòu)房者無(wú)所適從,各方面都難以制定健康持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。我們應(yīng)該基于國(guó)人“夜求一宿、有其屋”的情懷,立足于有限的土地資源,定位好立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn),因時(shí)因地制宜制定好預(yù)瞻性較強(qiáng)、連貫性較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)因素
1、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一種有效途徑
商品房的建安成本、樓面地價(jià)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、其他費(fèi)用(專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)都是與市場(chǎng)、政策密切相關(guān)。據(jù)國(guó)土部門(mén)2012年9月對(duì)清遠(yuǎn)市區(qū)城市中心區(qū)、建成區(qū)、邊緣區(qū)的典型樓盤(pán)抽樣調(diào)查,數(shù)據(jù)顯示(具體見(jiàn)下表)樓盤(pán)建安成本約占30%、樓面地價(jià)約占20%左右、銷(xiāo)售稅費(fèi)約占8.6%、其他費(fèi)用約占11.4%、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)約占30%。從銷(xiāo)售均價(jià)主要費(fèi)用構(gòu)成來(lái)看,我們對(duì)較剛性的建安成本、其他費(fèi)用、稅費(fèi)調(diào)劑空間較??;房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí),通過(guò)”限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”降低樓面地價(jià)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)調(diào)劑房?jī)r(jià)是可操作的。
2012年9月抽樣調(diào)查典型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本一覽表
指標(biāo)名稱(chēng) |
價(jià)?? 格 |
占銷(xiāo)售均價(jià)的比重 |
||
極值(元) |
中值(元) |
極值(%) |
中值(%) |
|
建安成本 |
1370-1680 |
1600 |
27.4-40.2 |
30 |
其他費(fèi)用 |
258.4-317.6 |
300 |
10-12 |
11.4 |
樓面地價(jià) |
545-1594 |
1000 |
13-27 |
20 |
銷(xiāo)售稅費(fèi) |
365-533 |
430 |
8-9 |
8.6 |
開(kāi)發(fā)利潤(rùn) |
1275-1860 |
1560 |
27-33 |
30 |
注:其他費(fèi)用主要包括專(zhuān)業(yè)費(fèi)用(2%)、配套費(fèi)(5%)、管理費(fèi)用(4.4%),銷(xiāo)售稅費(fèi)主要
包括各種稅費(fèi)(5.6%)、銷(xiāo)售費(fèi)用(3%),十五個(gè)典型樓盤(pán)的中間樓層價(jià)是:4183.1-5913.6元
2、調(diào)控好商品房總需求和總供應(yīng)是房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵
從2003年以來(lái)清遠(yuǎn)市新建住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格一覽表看,全市范圍住宅商品房銷(xiāo)售是以剛需及改善為主。全市住宅商品房除了2005、2006年增長(zhǎng)較快外,其它年份增長(zhǎng)都較為平穩(wěn),特別是2011、2012年住宅商品房均價(jià)的增幅低于我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)。2011、2012年全市住宅商品房均價(jià)分別增長(zhǎng)6.6%、1.8%,分別比同年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅低5.4和8.7個(gè)百分點(diǎn)。
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2003年以來(lái)清遠(yuǎn)市新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格一覽表
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單位:元
地?? 區(qū) |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
2006年 |
2007年 |
2008年 |
2009年 |
2010年 |
2011年 |
2012年 |
2013年一季 |
全? 市 |
1262 |
1321 |
1786 |
2321 |
2752 |
2929 |
3404 |
4064 |
4331 |
4408 |
4761 |
清城區(qū) |
1544 |
1700 |
2616 |
3350 |
3834 |
3589 |
4239 |
5352 |
4897 |
5058 |
5328 |
清新縣 |
685 |
799 |
923 |
1111 |
1597 |
2307 |
2744 |
3300 |
4132 |
3806 |
4144 |
英德市 |
833 |
679 |
945 |
1525 |
1621 |
2321 |
2810 |
2618 |
3039 |
3178 |
3513 |
連州市 |
984 |
1179 |
1129 |
1773 |
1617 |
1744 |
2050 |
2383 |
2757 |
3091 |
3197 |
佛岡縣 |
694 |
858 |
1053 |
1598 |
2167 |
2745 |
2902 |
3248 |
4829 |
4864 |
5299 |
連山縣 |
599 |
— |
542 |
— |
— |
1353 |
— |
1156 |
1518 |
1704 |
2170 |
連南縣 |
— |
— |
— |
— |
1468 |
1829 |
1475 |
1364 |
1883 |
2521 |
2371 |
陽(yáng)山縣 |
860 |
992 |
1054 |
1545 |
1547 |
2291 |
2563 |
2623 |
3255 |
3392 |
3470 |
?
注:按房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表住宅商品房銷(xiāo)售額除以住宅銷(xiāo)售面積計(jì)算的清遠(yuǎn)新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)住宅商品房均價(jià))
從分縣區(qū)來(lái)看,陽(yáng)山、連州、英德十年來(lái)的房?jī)r(jià)變化,沒(méi)有受到2003年以來(lái)各階段調(diào)控政策變化而變化,而是受住宅商品房開(kāi)發(fā)成本增加及物價(jià)上漲而上升,可以看出這些縣區(qū)是以剛需及改善為主。而位于我市南部、與廣州及珠三角相連的清城區(qū),受我市前幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及廣州的輻射和帶動(dòng),各方面都有很大發(fā)展,聚集了市內(nèi)、外投資需求。2003年三季度至2008年三季度第一階段的調(diào)控,這階段受前期剛需及改善占大部分及調(diào)控政策的延時(shí)效應(yīng),2007年清城區(qū)的住宅商品房均價(jià)上漲到3834元,2008年受連續(xù)幾年調(diào)控政策疊加及世界金融危機(jī)影響總需求,使之下跌到2008年的3589元。2008年四季度至2009年四季度的第二階段,調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,又促進(jìn)了清城區(qū)的包括投資及投機(jī)需求的總需求,使之房?jī)r(jià)上漲。2010年一季度至今的第三階段,調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,限制了部分投資及投機(jī)需求,使總需求減少,房?jī)r(jià)也隨之回落。
3、房地產(chǎn)政策影響未來(lái)市場(chǎng)
從短期看,房?jī)r(jià)正處于確立變動(dòng)方向的過(guò)程中。(1)盡管?chē)?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮積極作用,但因人們對(duì)行政性調(diào)控手段的合理性及可持續(xù)性的擔(dān)心,加之如果再現(xiàn)比較有利的貨幣信貸環(huán)境,住房需求上升勢(shì)頭明顯。(2)如果與住房產(chǎn)出密切相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)持續(xù)下降,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的新開(kāi)工面積和施工面積持續(xù)下降,這不可避免地使人們擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力,(3)盡管目前經(jīng)濟(jì)增速放緩,但對(duì)于因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而延遲的“剛需”而言,初露端倪的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì),正在推動(dòng)其加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)最終實(shí)現(xiàn)住房需求。
上述短期房?jī)r(jià)上漲壓力是否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)上漲,在當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)形成過(guò)程中,主要的不確定性來(lái)自于政策面。如果政府能夠繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖,并能采取措施有效促進(jìn)普通商品住房的建設(shè),能確保房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)快上漲。
4、資金緊缺
在當(dāng)前的貨幣政策下,房地產(chǎn)企業(yè)直接從銀行貸款已非常困難,貸款利率上調(diào),融資成本上升;加息提高消費(fèi)者購(gòu)房成本,間接影響企業(yè)銷(xiāo)售;提高第一、第二套房首付比例和第三套房限貸的房貸政策使購(gòu)房者的貸款審批時(shí)間延長(zhǎng),多方面造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展幾點(diǎn)建議
1、定好位,構(gòu)建我市全方位商品住宅供應(yīng)租售體系
建議我市“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則,一是要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連貫性和預(yù)瞻性,有利于判斷預(yù)期房?jī)r(jià)及其平穩(wěn)運(yùn)行。二是根據(jù)我市實(shí)際情況,以“強(qiáng)公租、兼租”、“促剛需、改善”、“引導(dǎo)合理投資”、“去投機(jī)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及購(gòu)房消費(fèi)政策定位為宜。構(gòu)建全方位覆蓋新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員、城鎮(zhèn)低收入的商品住宅供應(yīng)租售體系,確保我市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn),滿(mǎn)足工薪階層和大多數(shù)中低收入者住房需求。從而促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展,市民安居樂(lè)業(yè)。
2、促發(fā)展,合理有序供應(yīng)土地及調(diào)控其合理性
政府相關(guān)部門(mén)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā),切實(shí)把握好住宅用地出讓的區(qū)域、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和時(shí)序,增強(qiáng)調(diào)控措施的針對(duì)性、靈活性和有效性,把土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)。同時(shí),要從扶持企業(yè),發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)出發(fā),為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。地價(jià)和企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)作為房?jī)r(jià)的重要組成因素,合理的地價(jià)、稅費(fèi)將有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià),改善民生和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
??? 3、分市場(chǎng),實(shí)行差別化的住房信貸政策
一是建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng),正確區(qū)分市場(chǎng)的剛性購(gòu)房者與投資者,加大剛性購(gòu)房者的貸款利率和首付款優(yōu)惠水平;二是對(duì)于首次置業(yè)者或二套改善性置業(yè)者的貸款申請(qǐng),要加快放款速度。
4、重支持,拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新
目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一依賴(lài)銀行信貸,多元化的融資渠道有待培育。政府可以出臺(tái)措施鼓勵(lì)企業(yè)積極開(kāi)發(fā)債券融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等多渠道融資,有效防范金融風(fēng)險(xiǎn),將部分居民對(duì)房地產(chǎn)的直接投資改變?yōu)殚g接投資。通過(guò)這些融資創(chuàng)新,一方面改善房地產(chǎn)企業(yè)資金問(wèn)題,同時(shí)也能轉(zhuǎn)變居民投資房地產(chǎn)較為保值的傳統(tǒng)觀念,豐富市場(chǎng)資金流向。