內(nèi)容摘要：本文分析了2017年上半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況和主要特點(diǎn)，指出全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，并對(duì)2017年下半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)做出預(yù)判。
??關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)?情況??分析
???2017年上半年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)。市場(chǎng)投資熱情不減，投資增幅穩(wěn)步提升；開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金充裕，商品房住宅去庫(kù)存效果顯著，商品房銷售持續(xù)暢旺，增幅一直在高位運(yùn)行，但受基數(shù)增大和銷售均價(jià)不斷走高的影響，增幅有所收窄。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行的基本情況
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)回升
2017年上半年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在一季度同比增長(zhǎng)18.7%的情況下在4月回落到6.7%，?5、6月增幅呈現(xiàn)快速回升態(tài)勢(shì)。前6個(gè)月清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成投資124億元，同比增長(zhǎng)17.1%，比全國(guó)增速高8.6個(gè)百分點(diǎn)，但比全省增速低1.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅比去年同期提高16.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資的46.2%，同比提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。
圖1?2017年上半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)
按構(gòu)成分，安裝工程投資增長(zhǎng)較快。上半年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建筑工程投資99.6億元，同比增長(zhǎng)22%；安裝工程投資12.9億元，同比增長(zhǎng)23.5%；其他費(fèi)用投資10.9億元，同比下降17.0%。
按類型分，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和住宅的投資增長(zhǎng)較快。上半年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中商品住宅投資97.6億元，同比增長(zhǎng)17.8%；辦公樓投資1.3億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資17億元，分別下降4.1%和增長(zhǎng)18.1%；其他投資8.1億元，同比增長(zhǎng)11.3%。
按區(qū)域分，全市8個(gè)縣（市、區(qū)）中，同比增速居前的有連山縣、英德市、清城區(qū)，增幅分別為6.2倍、25.1%、20.2%；同比下降較大的有連南縣和佛岡縣，分別下降30.6%和5.9%。
（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金充裕
國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金高速增長(zhǎng)，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金充裕。上半年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金小計(jì)437.5億元，同比增長(zhǎng)99.8%，增幅比去年同期提高70.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款76.3億元，同比增長(zhǎng)166.6%；利用外資0.15億元，為凈增長(zhǎng)；自籌資金130.6億元，增長(zhǎng)129.9%；其他資金來(lái)源230.5億元，增長(zhǎng)71.5%，其中個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)86.3%，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)65.3%。
（三）商品房銷售面積增幅高位回落
清遠(yuǎn)商品房銷售持續(xù)暢旺，但受上年基數(shù)前低后高影響，銷售面積高速增長(zhǎng)后增幅逐步回落。上半年，清遠(yuǎn)商品房銷售面積463.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%，比全國(guó)平均增幅高22.8個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均增速高?27.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅比一季度收窄27.2個(gè)百分點(diǎn)，比2016年上半年增幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額273.5億元，增長(zhǎng)69.9%，增幅比一季度回落22個(gè)百分點(diǎn)，比2016年提高27.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，清遠(yuǎn)商品住宅銷售面積431.2萬(wàn)平方米，商品住宅銷售額251.4億元，分別增長(zhǎng)35.1%和70.6%。
圖2???2017年上半年清遠(yuǎn)商品房銷售情況走勢(shì)圖
?(四)商品房住宅去庫(kù)存效果顯著
???去庫(kù)存政策效果顯著，清遠(yuǎn)商品房庫(kù)存規(guī)模逐步減少，開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存壓力有所減輕，今年6月底，清遠(yuǎn)商品房待售面積（竣工未售出商品房，為狹義庫(kù)存）350.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.9%，增幅同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅庫(kù)存消化迅速。商品住宅待售面積172.6萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。下降幅度比去年同期加大12.3個(gè)百分點(diǎn)。?
二、需要關(guān)注的問(wèn)題
（一）商品房銷售均價(jià)提高導(dǎo)致成交減緩
隨著商品房銷售價(jià)格持續(xù)走高，銷售增幅出現(xiàn)高位回落。上半年，清遠(yuǎn)商品房平均銷售價(jià)格每平方米5899元，?比去年同期增加1079元，同比增21.2%。清城區(qū)和清新區(qū)增速位居全市前列。
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圖3??2017年上半年清遠(yuǎn)市商品房均價(jià)與銷售面積增速走勢(shì)
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從商品房的銷售情況和銷售均價(jià)可以看出，隨著銷售均價(jià)走高，銷售面積和銷售額增幅不斷往下收窄，這也反映出購(gòu)房者的購(gòu)房心態(tài)逐漸趨于理性。近期銷售均價(jià)的高位運(yùn)行必將導(dǎo)致銷售方面有所下滑。
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（二）非住宅商品房庫(kù)存消化壓力大
目前清遠(yuǎn)去庫(kù)存的成效顯著的是商品房住宅，非商品住宅庫(kù)存消化形勢(shì)嚴(yán)峻。2017年上半年，受電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行壓力以及前期開(kāi)發(fā)體量過(guò)大等因素影響，非住宅類商品房存庫(kù)消化壓力較大。非商品住宅待售面積177.5萬(wàn)平方米（占全部待售面積的50.7%），比去年同期增加43.3%，比重比去年同期增加12.2個(gè)百分點(diǎn)。其中：辦公樓待售面積18.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)555.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.4%；其他待售面積84.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.7%。非住宅商品房去庫(kù)存難度大，應(yīng)控制非住宅類商品房的供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
三、政策分析與趨勢(shì)預(yù)測(cè)
（一）近期影響房地產(chǎn)的政策
2017年上半年，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷思路，還是購(gòu)房者心態(tài)、政策導(dǎo)向，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了前所未有的變化。一大波規(guī)劃利好涌現(xiàn)，廣東多地城市公積金與清遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)互貸，珠三角“限購(gòu)”圍城，房?jī)r(jià)從“5字頭”升至“破8”，廣清城軌一期即將通車，城軌二期、北延線即將動(dòng)工，清遠(yuǎn)市磁浮旅游專線將于今年10月份率先開(kāi)建初期工程，計(jì)劃2019年9月完工。這一系列利好消息刺激清遠(yuǎn)及周邊地市市民來(lái)清遠(yuǎn)購(gòu)房的欲望，帶動(dòng)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺起來(lái)，銷售價(jià)格不斷走高。
在隨著商品房銷售均價(jià)不斷走高，清遠(yuǎn)市政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，樓市主調(diào)從去年以“去庫(kù)存”為主旋律，到當(dāng)下出臺(tái)“限價(jià)限貸”調(diào)控新政，調(diào)控手段主要有公積金最高貸款額度下調(diào)，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等行為，保障商品房房源對(duì)市場(chǎng)的供應(yīng)；清遠(yuǎn)市銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定外地人購(gòu)房及本市市民購(gòu)買大戶型房子需要6成首付；?6月8日，清遠(yuǎn)出臺(tái)樓市“限價(jià)令”，要求備案價(jià)格增幅不得高于本項(xiàng)目同類型新建商品住房前1個(gè)月實(shí)際成交均價(jià)的5%，房?jī)r(jià)一經(jīng)備案60天后方可申請(qǐng)?zhí)岣邆浒竷r(jià)格，且提高幅度不超過(guò)前一次備案價(jià)格的5%；如需調(diào)低備案價(jià)格的，調(diào)整的間隔期為30天。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，清遠(yuǎn)市房?jī)r(jià)將會(huì)得到抑制，從瘋狂回歸到理性發(fā)展。
（二）對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)
2017年上半年，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅從4月開(kāi)始穩(wěn)步抬高，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)暢旺，大大刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的熱情，隨著清遠(yuǎn)房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)土地面積大幅減少，新建項(xiàng)目將在下半年加速建設(shè)，由于去年10月為本輪房地產(chǎn)銷售旺季的起點(diǎn)去年基數(shù)在10月后不斷加大。預(yù)計(jì)2017年下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)到10月后有所減緩。
商品房銷售市場(chǎng)方面受新一輪調(diào)整政策影響不確定性加大。從上半年的走勢(shì)看將會(huì)帶來(lái)購(gòu)房熱的降溫，投機(jī)需求得到抑制，成交量有所萎縮。預(yù)計(jì)2017年下半年清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售面積增幅隨著去年基數(shù)大幅增加將會(huì)不斷持續(xù)收窄。
