各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設局、各有關單位、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

《清遠市商品房預售款監(jiān)督管理辦法》已按規(guī)定流程制定，并經(jīng)市司法局審查，從2024年9月1日起正式印發(fā)實施，請遵照執(zhí)行。

特此通知

清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局

2024年8月1日

清遠市商品房預售款監(jiān)督管理辦法

總則

    第一條為加強我市新建商品房預售款監(jiān)督管理，保障購房人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）、《廣東省商品房預售管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)取得預售許可的商品房項目，其預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）的設立、變更、注銷和預售資金的收存、撥付、使用等監(jiān)管，適用本辦法。

本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在辦理房屋所有權首次登記手續(xù)前出售，由購房人按照合同約定支付的定金、首付款、分期款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款（含公積金貸款，下同）以及其他形式的全部購房款項。

本辦法所稱監(jiān)管賬戶，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房項目所在地（即清遠市行政區(qū)域范圍內(nèi)）的商業(yè)銀行設立的用于收存、撥付預售資金，并由項目所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱監(jiān)管部門）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）共同監(jiān)管的專用賬戶。

本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指與監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署監(jiān)管協(xié)議，并設立監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行。

第三條預售資金監(jiān)管遵循政府主導、銀行配合、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ?、保障建設的原則。

第四條市住房城鄉(xiāng)建設局是清城區(qū)商品房預售資金的監(jiān)管部門，其它各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門負責本區(qū)域的預售資金監(jiān)督管理工作，對商品房預售款的收存、撥付和使用等應采取有效措施進行監(jiān)管。

中國人民銀行清遠市分行按照本辦法和相關規(guī)定，負責指導監(jiān)管銀行做好商品房預售資金監(jiān)管賬戶開設、變更和撤銷等業(yè)務。

國家金融監(jiān)督管理總局清遠監(jiān)管分局按照本辦法和相關規(guī)定，負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查,協(xié)調(diào)銀行機構監(jiān)管銀行落實預售賬戶資金收存、撥付和信息共享等預售資金監(jiān)管工作。

商業(yè)銀行按照本辦法和相關規(guī)定，負責開展監(jiān)管賬戶監(jiān)控工作，配合開展預售資金收存、撥付、凍結等預售資金監(jiān)管工作，配合推動商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)和粵安居系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

第五條商品房預售款監(jiān)管期限，自開發(fā)項目取得《商品房預售許可證》開始，至項目解除預售監(jiān)管賬號為止。

第二章 監(jiān)管賬戶的設立

第六條市住房城鄉(xiāng)建設局會同國家金融監(jiān)督管理總局清遠監(jiān)管分局、中國人民銀行清遠市分行根據(jù)上級有關文件精神確定能夠承接可從事預售資金監(jiān)管工作的商業(yè)銀行，相關商業(yè)銀行名單，應當在市、縣住房城鄉(xiāng)建設部門門戶網(wǎng)站予以公示。

第七條申請商品房預售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照上級有關文件要求選擇商業(yè)銀行開設專用賬戶。

預售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由市住房城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行清遠市分行和國家金融監(jiān)督管理總局清遠監(jiān)管分局共同擬定。

第八條監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，應當在商品房預售許可證、商品房買賣合同等有效文書中載明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當在預售方案中注明監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶，以及監(jiān)督舉報電話等信息。

簽訂后監(jiān)管賬戶、預售許可證應當在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示，以便相關部門和購房人查詢、使用和監(jiān)督。

第三章 預售款的收存

第九條購房人應當根據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房買賣合同和認購協(xié)議約定的付款方式及期限，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的繳款通知書，將預售資金直接存入對應樓棟的監(jiān)管賬戶。

預售監(jiān)管賬號沒有解除監(jiān)管前，購房人申請按揭貸款的，按揭貸款銀行應當按照貸款合同約定，將發(fā)放的按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶，并實時通過粵安居系統(tǒng)上傳出入賬流水信息。

在商品房預售交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收代繳預售資金，不得將預售資金收存入非監(jiān)管賬戶。

第十條為保障工程建設，住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)商品房建設工程單位綜合造價乘以監(jiān)管項目的施工許可面積核定監(jiān)管額度。原則上監(jiān)管額度以開發(fā)企業(yè)申報施工許可證提供的施工總承包合同造價為準，若施工總承包合同造價低于住房城鄉(xiāng)建設部門核定的監(jiān)管額度，則以住房城鄉(xiāng)建設部門核定的監(jiān)管額度作為最終監(jiān)管額度。商品房建設工程單位綜合造價標準根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場項目建設成本情況適時調(diào)整、公布。

實行商品住宅全裝修的，應當將裝修費用計算在監(jiān)管額度以內(nèi)。

第十一條監(jiān)管資金應當?？顚Ｓ?，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備、工程建設費用（含工程款、監(jiān)理費、設計費、勘察費、檢測費，下同）、人工費用及法定稅費等相關支出。

監(jiān)管項目已用所獲得的銀行開發(fā)貸款支付本條第一款規(guī)定的項目建設費用的，在保證監(jiān)管項目建設資金足夠的前提下，可按節(jié)點申請釋放等額預售資金專項用于償還由銀行開發(fā)貸款支付上述項目建設費用。

預售監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預售款在商品房項目預售監(jiān)管賬戶沒有解除監(jiān)管前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。

第十二條當監(jiān)管賬戶入賬金額未達到監(jiān)管額度時，監(jiān)管資金最低預留比例為監(jiān)管賬戶入賬金額的10%。

第十三條當監(jiān)管賬戶入賬金額達到監(jiān)管額度時，住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)項目工程施工進度控制節(jié)點和分部分項工程驗收節(jié)點逐步核減預留監(jiān)管資金。監(jiān)管資金按照以下方式預留：

1、毛坯交付工程項目主體結構封頂?shù)?，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設部分監(jiān)管額度的40%；

2、毛坯交付項目主體結構分部工程驗收完成的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設部分監(jiān)管額度的30%；

3、毛坯交付項目建筑節(jié)能分部工程驗收完成的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設部分監(jiān)管額度的20%；

4、毛坯交付項目完成五方責任主體竣工驗收的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設部分監(jiān)管額度的10%；

5、精裝修交付工程項目未完成濕作業(yè)的，監(jiān)管資金留存額為精裝修建設部分工程監(jiān)管額度的100%；

6、精裝修交付工程項目已完成濕作業(yè)的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設部分按進度應預留資金加上精裝修建設部分工程監(jiān)管額度的50%；

7、精裝修交付工程項目已完成干作業(yè)的，監(jiān)管資金留存額為毛坯建設部分按進度應預留資金加上精裝修建設部分工程監(jiān)管額度的20%；

第十四條項目取得聯(lián)合驗收意見書之后，房屋所有權首次登記前，監(jiān)管賬戶資金不得少于已收存商品房預售資金總額的3%。

第十五條住房城鄉(xiāng)建設部門可按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信等級情況調(diào)整監(jiān)管資金留存比例。誠信等級為A級的，監(jiān)管資金留存比例降低20%,誠信等級為B級及以下的監(jiān)管資金留存比例不予調(diào)整。

第十六條根據(jù)《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）等規(guī)定，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到重點監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供具備相應開具保函資格的商業(yè)銀行出具的見索即付現(xiàn)金保函，請求釋放監(jiān)管賬戶相應額度資金的，監(jiān)管部門可以予以準許。保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%，預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的剩余監(jiān)管資金僅限用于第十一條第一款所列費用。

第四章  預售款的支取和使用

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請撥付商品房預售款，應當嚴格按照預售資金監(jiān)管協(xié)議約定提出用款申請。

第十八條監(jiān)管賬戶入賬金額達到監(jiān)管額度的，住房城鄉(xiāng)建設部門審核通過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請使用監(jiān)管額度以外的剩余資金(以下稱監(jiān)管額度外資金），優(yōu)先用于工程建設。

提取監(jiān)管額度外資金時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提交將資金優(yōu)先用于同一施工許可證對應的其他非預售樓棟建設的用款計劃，或是同一項目其他預售樓棟的用款計劃。住房城鄉(xiāng)建設部門對企業(yè)用款計劃進行審核，并根據(jù)項目實際資金平衡情況決定是否撥付監(jiān)管額度外資金。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付施工總承包單位工程進度款時，應當將按照約定或經(jīng)核定的人工費用劃入施工總承包單位開設的工資專用賬戶。

第二十條監(jiān)管部門應當加強對預售款支取、使用的監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確違反預售資金監(jiān)管協(xié)議約定的，監(jiān)管部門應當按約定對監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售資金采取相關監(jiān)管措施。

第二十一條積極貫徹落實黨中央、國務院關于金融工作的決策部署，扎實開展數(shù)字人民幣在清遠市商品房預售款領域的應用。

第二十二條存在工程進度異常、逾期難交付的問題樓盤，經(jīng)項目所在地縣（市、區(qū)）人民政府同意，預售資金可以按照“一樓一策”方式，實行專門管理，優(yōu)先用于本項目工程建設，相關預售監(jiān)管資金額度由監(jiān)管部門依法依規(guī)調(diào)整。

第五章  監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管

第二十三條 預售項目已辦理房屋所有權首次登記手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請取消該竣工樓棟的預售款監(jiān)管，并憑住房城鄉(xiāng)建設部門出具的《商品房預售款專用賬戶銷控審批表》到監(jiān)管銀行辦理取消賬戶監(jiān)管手續(xù)。

  第六章 監(jiān)管和服務

第二十四條 住房城鄉(xiāng)建設部門應當會同金融監(jiān)管部門推動粵安居系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

第二十五條 監(jiān)管部門應當建立預售商品房項目巡查制度，完善工作機制，組織對項目的工程建設進度、銷售進度和預售資金收存、撥付、使用等情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行等存在違法違規(guī)行為的，會同相關部門及時依法依規(guī)進行處置，涉嫌經(jīng)濟犯罪的，要及時將相關線索移交公安部門。

第二十六條 監(jiān)管銀行應當嚴格按照本辦法規(guī)定和監(jiān)管協(xié)議約定做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，指定專人負責預售資金監(jiān)管和系統(tǒng)對接工作，并嚴格按照粵安居系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范，準確、及時共享監(jiān)管賬戶資金收存、撥付、凍結等動態(tài)數(shù)據(jù)。

第七章  法律責任

第二十七條監(jiān)管銀行違反相關規(guī)定，同意使用或者撥付預售資金的，監(jiān)管部門應當按照《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規(guī)依法處理。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管協(xié)議約定或相關法律法規(guī)規(guī)定收存、使用預售監(jiān)管資金的，監(jiān)管部門應當按照監(jiān)管協(xié)議約定和《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規(guī)依法處理

第二十九條施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)騙取預售監(jiān)管款的，由住房城鄉(xiāng)建設部門依法追究相關責任。

第三十條住房城鄉(xiāng)建設部門工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法進行處理；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

第八章  附則

第三十一條本辦法自公布之日起三十日后實施，有效期五年。本辦法有效期內(nèi)如遇法律、法規(guī)或有關政策調(diào)整變化的，從其規(guī)定。本辦法有效期屆滿，將根據(jù)實施情況依法予以評估修訂。