根據(jù)《重大行政決策程序暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第713號）、《廣東省重大行政決策程序規(guī)定》（粵府令第288號）、《廣東省重大行政決策專家咨詢論證辦法（試行）》（粵府辦(2012)37號）等文件規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局于2024年7月31日組織相關(guān)行業(yè)專家及代表，就《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠(yuǎn)市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法（修訂征求論證意見稿)》（以下簡稱《辦法》）的合法性、科學(xué)性、合理性、可行性、各種負(fù)面影響及風(fēng)險分析、其他必要的相關(guān)因素等方面進(jìn)行了論證?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

　　一、專家論證會議情況

　　2024年7月31日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局在建設(shè)大廈403會議室召開了《辦法》專家論證會，會議由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局主持，市財政局、清城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、清新區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市物業(yè)管理協(xié)會及特邀的6名專家參加了會議。專家組由謝道清（市物業(yè)管理協(xié)會會長、物業(yè)管理專家庫專家、專家組組長）、鄭順福（市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長、清城區(qū)政協(xié)委員、物業(yè)管理專家庫專家、物業(yè)管理師）、張奇（市物業(yè)管理協(xié)會副會長、物業(yè)管理專家庫專家、物業(yè)管理師）、柯國良（物業(yè)管理專家庫專家、物業(yè)管理師）、葛志軍（物業(yè)管理師）、何娟娟（中國農(nóng)業(yè)銀行清遠(yuǎn)城南支行高級副經(jīng)理、中級經(jīng)濟(jì)師），共6名專家組成。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局代表就《辦法》的實施情況（期滿前）評估、修訂、征求意見的采納情況等內(nèi)容進(jìn)行了簡要介紹和說明。專家組成員逐一發(fā)言，也聽取了參會相關(guān)單位人員的意見，就有關(guān)內(nèi)容展開了深入的交流。

　　二、《辦法》的修訂說明

　?。ㄒ唬?span lang="zh-CN">修訂過程

　　1.1月25日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局向各縣（市、區(qū)）住建局和9個市直單位發(fā)出《關(guān)于征求《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠(yuǎn)市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法》實施后評估意見的函》，征求對《辦法》實施情況的意見。

　　2.3月24日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局召集相關(guān)單位和專家召開了《辦法》實施情況（期滿前）評估會議，到會的各單位代表和評估專家都認(rèn)為《辦法》應(yīng)當(dāng)繼續(xù)施行，但應(yīng)當(dāng)對一些不符合新頒發(fā)的《中華人民共和國民法典》規(guī)定和在施行中難以操作的內(nèi)容進(jìn)行修改。評估專家根據(jù)評估情況形成了《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠(yuǎn)市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法》實施情況（期滿前）的評估報告。

　　3.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)評估報告和相關(guān)單位的意見，完成了初步修訂，形成了《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠(yuǎn)市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法（修訂征求意見稿）》，并于5月14日發(fā)到各縣（市、區(qū)）政府、高新區(qū)管委會和9個市直相關(guān)單位征求意見，并于2024年5月15日至2023年6月14日市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局掛網(wǎng)征求社會公眾的意見，收到了2個相關(guān)單位的3條修改意見和社會公眾的2條修改意見。經(jīng)研究，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局采納了兩個相關(guān)單位的3條修改意見，不采納社會公眾的2條修改意見。

　?。ǘ?span lang="zh-CN">修訂主要內(nèi)容。

　　《辦法》修訂了19處，其主要內(nèi)容包括：

　　1.《辦法》于2018年11月12日印發(fā)，將在2024年11月30日到期，因此，在原第五十六條（現(xiàn)第五十五條）將《辦法》有效期再延長5年。

　　2.由于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定修改了業(yè)主表決同意的票數(shù)占總票數(shù)的比例，《辦法》原來沿用《物業(yè)管理條例》對業(yè)主表決同意的票數(shù)占總票數(shù)的比例的表述已不適用，因此將《辦法》中第十七條、第十八條、第二十三、第二十九、原第三十二條（現(xiàn)三十一條）關(guān)于業(yè)主表決同意的票數(shù)占總票數(shù)的比例的表述都改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主表決同意，業(yè)主參與表決和同意的票數(shù)應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定”。

　　3.由于《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）第二百七十八條規(guī)定參與表決的業(yè)主比例，《辦法》原第三十條根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）要求制定的在業(yè)主大會會議中可以使用“默認(rèn)表決”“異議表決”的表決方式已不適用，因此，刪除了第三十條。

　　4.根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）關(guān)于采用公開招標(biāo)方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行和提高資金收益水平并將收益分配給業(yè)主的要求，在第六條增加了采用公開招標(biāo)方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行和提高資金收益水平的規(guī)定。

　　5.由于我市相關(guān)部門并未給業(yè)主委員會核發(fā)組織機(jī)構(gòu)代碼證，因此，在第十九條第一款要求業(yè)主委員會提供的資料中刪除要求提供“業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu)代碼證”的資料。

　　6.根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）關(guān)于“探索維修資金購買電梯安全責(zé)任保險”的要求，在第二十六條增加了“購買電梯安全責(zé)任保險”的維修資金用途。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）關(guān)于“根據(jù)本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險”的要求和方便業(yè)主直接使用商業(yè)保險進(jìn)行維修，在第二十六條增加了購買“電梯維修保險”的維修資金用途。

　　7.為方便發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時無需業(yè)主大會表決同意立即使用維修資金對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急搶修，在原第四十三條（現(xiàn)第四十二條）第二款第一項的電梯故障中增加電梯檢測機(jī)構(gòu)的安全技術(shù)評估資料作為電梯故障的證明資料；在第二款第二項中增加了消防救援機(jī)構(gòu)向住建行政主管部門出具督促企業(yè)整改建議書，或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府消防安全管理部門向企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會出具整改通知書作為消防設(shè)施故障的證明資料。

　　同時為了完善搶修的資料和確保搶修的實施，在第四十三條第一款增加了組織實施單位應(yīng)當(dāng)“及時書面報告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住建行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”和“同時做好現(xiàn)場記錄、拍照、攝影等證據(jù)保全工作”的規(guī)定，增加了一款“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況,任何人都不得無故阻撓緊急搶修”的規(guī)定。

　　8.由于清遠(yuǎn)市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)已經(jīng)投入使用，原第四十六條（現(xiàn)第四十五條）規(guī)定房屋所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移后，系統(tǒng)可以自動將該房屋分賬戶戶主名稱變更為新業(yè)主姓名，但也保留了如物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)無法自動變更，新業(yè)主可以持不動產(chǎn)權(quán)證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行辦理該房屋分賬戶戶主名稱變更手續(xù)，以及如新業(yè)主需要辦理該房屋物業(yè)專項維修資金卡（存折），可以持不動產(chǎn)權(quán)證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行去辦理。

　　9.在《辦法》施行中發(fā)現(xiàn)，原第四十八條規(guī)定的業(yè)主委員會與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金對賬單（包括每一筆維修資金的存款、使用、結(jié)息）的職責(zé)無法履行，只有住建行政主管部門可以履行此項職責(zé)，因此，將原第四十八條（現(xiàn)第四十七條）和第四十九條（現(xiàn)第四十八條）進(jìn)行重新整合，刪除了業(yè)主委員會對賬的職責(zé)，只保留住建部門的對賬職責(zé)，但規(guī)定專戶管理銀行應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢上一年度物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金管理情況，方便在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公布；增加了可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核的具體情形及銀行回復(fù)的期限。

　　三、專家組對《辦法》修訂的意見

　　專家組審閱了《辦法》及有關(guān)材料，聽取了《辦法》修訂過程、辦法內(nèi)容、主要修改內(nèi)容的介紹，經(jīng)過質(zhì)詢和討論，形成了如下意見：

　　（一）《辦法》是為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理等行為，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，維護(hù)各方的合法權(quán)益而制定頒發(fā)的部門規(guī)范性文件。施行期間，《辦法》有效指導(dǎo)、規(guī)范了各建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、住建部門、專戶管理銀行及有關(guān)單位的行為的規(guī)定，有序推動了我市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理工作，保障了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，及時消除了安全隱患。

　　（二）《辦法》根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）等法律、法規(guī)、規(guī)章制度要求，結(jié)合我市的實際，針對我市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理存在的問題而進(jìn)行的修訂，依據(jù)充分，資料翔實可靠，總體思路清晰，目標(biāo)明確，科學(xué)可行，能充分滿足我市物業(yè)專項維修資金交存、使用、管理的相應(yīng)要求。

　　（三）論證專家一致認(rèn)為《辦法》經(jīng)過修訂，并經(jīng)有關(guān)部門審定后，正式發(fā)布，將進(jìn)一步完善完善我市物業(yè)專項維修資金的管理制度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理行為，能更好保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

　　五、結(jié)論

　　我局認(rèn)為《辦法》的修訂是可行的，并且具有延續(xù)性，符合清遠(yuǎn)市的實際情況。《辦法》經(jīng)過修訂后，能夠進(jìn)一步完善完善我市物業(yè)專項維修資金的管理制度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理行為，能更好保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

    附件：《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠(yuǎn)市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法》專家論證意見