清遠(yuǎn)高新區(qū)管委會(huì)、廣清產(chǎn)業(yè)園管委會(huì),各縣(市、區(qū))人民政府,市直各有關(guān)部門:
《關(guān)于促進(jìn)低效工業(yè)用地盤活利用的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。實(shí)施中遇到的問題,請(qǐng)徑向市自然資源局反映。
清遠(yuǎn)市自然資源局
2021年7月1日
關(guān)于促進(jìn)低效工業(yè)用地盤活利用的實(shí)施意見
為深入貫徹落實(shí)節(jié)約集約用地制度,有效盤活低效工業(yè)用地,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),提高土地節(jié)約集約利用效益,根據(jù)自然資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(部令第61號(hào))、《國土資源部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(試行)>的通知》(國土資發(fā)〔2016〕147號(hào))、《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)〔2014〕119號(hào))、《清遠(yuǎn)市人民政府關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市關(guān)于鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房的指導(dǎo)意見(修訂版)的通知》(清府函〔2020〕95號(hào))等法律政策規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本實(shí)施意見。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想。堅(jiān)持以法律法規(guī)為依據(jù)、行政措施為手段,以提升工業(yè)用地效益為目標(biāo),充分挖掘存量工業(yè)用地資源,逐步盤活利用低效工業(yè)用地。
(二)基本原則。政策引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、效率優(yōu)先、循序漸進(jìn)、依法依規(guī)、保障權(quán)益。
二、適用范圍
本實(shí)施意見所稱低效工業(yè)用地,是指土地使用權(quán)人未按土地投資協(xié)議、招商引資協(xié)議及土地出讓合同等約定使用土地,其投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)(建筑密度)和土地產(chǎn)出率、稅收等指標(biāo)未達(dá)到約定要求,仍有調(diào)整利用空間的建設(shè)用地。
本市范圍內(nèi)的工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地,且已開發(fā)建設(shè)但土地利用率低下,尚未達(dá)到閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的低效工業(yè)用地盤活利用,適用于本實(shí)施意見。
三、低效工業(yè)項(xiàng)目用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
(一)按照規(guī)定,已建成投產(chǎn)但未達(dá)到投資協(xié)議(招商協(xié)議)或土地出讓合同約定的投資強(qiáng)度要求的,或者未達(dá)到投資協(xié)議或合同約定的其他條件的。
(二)建筑系數(shù)低于30%,或者容積率低于0.8的工業(yè)用地。建筑系數(shù),是指用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例,當(dāng)用地范圍內(nèi)未建有生產(chǎn)或直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物時(shí),可用建筑密度指標(biāo)代替建筑系數(shù)指標(biāo);容積率,是指用地范圍內(nèi)合法建設(shè)的總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
(三)已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的土地面積超過應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)土地總面積的三分之一或已投資額超過總投資額的25%,但在規(guī)定的建設(shè)工期結(jié)束時(shí),仍未達(dá)到約定的建設(shè)面積和投資額度的建設(shè)用地,工業(yè)項(xiàng)目開工后中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)6個(gè)月以上且未竣工的。
(四)用地范圍內(nèi)尚有成片空閑超過10畝,按空間規(guī)劃可開發(fā)利用而未開發(fā)的工業(yè)用地。
(五)已竣工投產(chǎn)項(xiàng)目畝均稅收連續(xù)兩年達(dá)不到轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)平均稅收或轄區(qū)內(nèi)該行業(yè)平均稅收60%的工業(yè)用地;
(六)按照合同約定完成了全部開發(fā)建設(shè),但竣工驗(yàn)收后一年以上未投產(chǎn)或者投產(chǎn)后停產(chǎn)至今一年以上的。
(七)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》和《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》規(guī)定的禁止類、淘汰類、高污染、高效能產(chǎn)業(yè)使用的工業(yè)用地。
(八)環(huán)保、市場(chǎng)監(jiān)管、安監(jiān)、稅務(wù)等行政部門和其他法律法規(guī)和政策明令禁止或達(dá)不到規(guī)定要求的項(xiàng)目。
(九)符合空間規(guī)劃,但不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求,或者建成簡(jiǎn)易建(構(gòu))筑物的工業(yè)用地。
(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
四、盤活利用途徑及政策措施
已被認(rèn)定為低效工業(yè)用地的,應(yīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后,選擇下列方式處置:
(一)原土地使用權(quán)人自行改造。原土地使用權(quán)人在符合空間規(guī)劃的前提下,在用地范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目,或者通過土地整合,對(duì)低效工業(yè)用地自主進(jìn)行開發(fā)利用,提高土地利用效率的建設(shè)活動(dòng),可采取如下盤活措施和享受相關(guān)政策:
1.轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)在符合空間規(guī)劃的前提下,利用工業(yè)和倉儲(chǔ)用房興辦服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè),涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的,經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式供地。原出讓或劃撥的存量工業(yè)用地,在符合空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃和不改變用途的前提下,經(jīng)批準(zhǔn)在原用地范圍內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、通過建多層廠房或?qū)嵤S房改造加層增資擴(kuò)產(chǎn)而增加建筑容積率的,不再增收土地價(jià)款。
2.鼓勵(lì)土地整合開發(fā)建設(shè)。除出讓合同明確約定不能合并外,在符合空間規(guī)劃的前提下,土地使用權(quán)人可申請(qǐng)將其名下的若干相鄰宗地進(jìn)行合并歸宗。根據(jù)土地使用權(quán)人的申請(qǐng),并經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門同意,可辦理土地合并手續(xù)。
3.支持優(yōu)化建筑功能。允許適當(dāng)優(yōu)化用于為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的行政辦公及生活服務(wù)生產(chǎn)輔助建筑面積比例,但用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%,且建筑面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%,配套用房不得建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。
4.享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。對(duì)納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍的低效工業(yè)用地,符合相關(guān)政策的,可享受我市現(xiàn)行“三舊”改造優(yōu)惠政策。
(二)企業(yè)單位收購整合利用、重組共建。社會(huì)企業(yè)單位通過市場(chǎng)化收購方式,對(duì)相鄰宗地收購后實(shí)行整合利用,或通過重組共建的方式優(yōu)化土地利用布局,提高土地資源利用率的建設(shè)活動(dòng),可采取如下盤活措施:
1.收購整合利用。對(duì)符合園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目,由于項(xiàng)目資金、預(yù)期效益等原因,短期內(nèi)難以繼續(xù)開發(fā)或難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的,鼓勵(lì)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。允許市場(chǎng)主體收購相鄰多宗企業(yè)(含個(gè)人)低效用地地塊,辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù),進(jìn)行集中開發(fā)利用。對(duì)收購劃撥性質(zhì)的土地,須按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)后再辦理轉(zhuǎn)讓。
2.重組共建。鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)對(duì)喪失市場(chǎng)前景且自身缺乏改造提升能力的企業(yè)或因經(jīng)營(yíng)管理不善而陷入困境的企業(yè)實(shí)施兼并重組,促進(jìn)整合利用。各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))或相關(guān)部門可協(xié)助土地使用權(quán)人引入新的投資主體,通過異地合作共建、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、嫁接項(xiàng)目等方式,提高土地利用集約化水平和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。
企業(yè)單位通過收購整合利用、重組共建實(shí)施再改造利用的,同等適用本條第(一)款政策措施。
重建或改造建設(shè)成標(biāo)準(zhǔn)廠房的,參照《清遠(yuǎn)市關(guān)于鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房的指導(dǎo)意見(修訂版)》享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
(三)政府主導(dǎo)置換、收購盤活利用。
1.土地置換。對(duì)因區(qū)域規(guī)劃調(diào)整、環(huán)保要求等原因?qū)е虏贿m宜在原址上繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),需要異地搬遷且符合國家產(chǎn)業(yè)政策,具有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目,經(jīng)縣(市 、區(qū))人民政府(管委會(huì))批準(zhǔn)收回原國有建設(shè)用地使用權(quán),異地置換等價(jià)值土地給原土地使用權(quán)人,促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
2.協(xié)議收回。對(duì)不能通過改造升級(jí)、合作轉(zhuǎn)讓或重組等方式盤活的低效工業(yè)用地,通過協(xié)商后以協(xié)議方式收回部分或全部國有建設(shè)用地使用權(quán),重新安排使用。土地收購價(jià)格按現(xiàn)行工業(yè)用地最低價(jià)結(jié)合剩余年限評(píng)估確定;地上建筑物或在建工程(包括圍墻、水泥坪等構(gòu)筑物),原則上按重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償;機(jī)械設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)部分由企業(yè)自行處置不予補(bǔ)償。房屋建筑面積以《房屋所有權(quán)證》或其他合法批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。
五、實(shí)施程序
由各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))對(duì)本轄區(qū)內(nèi)低效工業(yè)用地盤活利用工作負(fù)總責(zé),并組織轄區(qū)內(nèi)的自然資源、工信、發(fā)改、招商、稅務(wù)、住建、土儲(chǔ)、財(cái)政、環(huán)保等部門,成立低效工業(yè)用地盤活利用工作領(lǐng)導(dǎo)小組。盤活利用低效工業(yè)用地,可按照核查認(rèn)定、制訂方案、實(shí)施盤活的程序進(jìn)行。
(一)核查認(rèn)定。土地使用權(quán)人可根據(jù)用地實(shí)際情況,向?qū)俚氐托ЧI(yè)用地盤活利用工作領(lǐng)導(dǎo)小組提出低效工業(yè)用地認(rèn)定申請(qǐng)。申請(qǐng)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1.企業(yè)信息說明,包括企業(yè)名稱、行業(yè)類型、法定代表人、聯(lián)系人及聯(lián)系方式等;
2.用地情況說明,包括用地面積、土地及房產(chǎn)證號(hào)、土地取得方式等;
3.企業(yè)廠區(qū)(廠房)建設(shè)現(xiàn)狀情況說明,包括建筑結(jié)構(gòu)類型、現(xiàn)狀容積率、建筑系數(shù)(或建筑密度)等;
4.認(rèn)定理由說明及相關(guān)證明材料。
低效工業(yè)用地盤活利用工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)土地使用權(quán)人提交的相關(guān)申請(qǐng)材料組織核查,對(duì)符合本文第三條情形之一的,可認(rèn)定為低效工業(yè)用地。
各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))根據(jù)需要,可以結(jié)合本轄區(qū)發(fā)展規(guī)劃、用地布局情況,自行組織對(duì)相關(guān)片區(qū)用地是否屬低效用地進(jìn)行核查認(rèn)定。
(二)制訂方案。經(jīng)核查認(rèn)定為低效工業(yè)用地的,與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后,由低效工業(yè)用地盤活利用工作領(lǐng)導(dǎo)小組制定包括企業(yè)情況、用地情況、低效用地類型及認(rèn)定依據(jù)、盤活利用措施、盤活利用實(shí)施時(shí)間步驟及土地盤活利用后預(yù)期效益等內(nèi)容的盤活利用方案,并報(bào)屬地縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))審查批準(zhǔn)。
(三)實(shí)施盤活。土地使用權(quán)人應(yīng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的盤活利用方案對(duì)低效工業(yè)用地進(jìn)行改造開發(fā)利用,由縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))作為監(jiān)管主體,各相關(guān)部門共同配合推進(jìn)實(shí)施。
各地對(duì)低效工業(yè)用地實(shí)施盤活利用,應(yīng)規(guī)范相關(guān)流程管理,并建立完備的管理檔案。
六、職責(zé)分工
(一)各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))成立低效工業(yè)用地盤活利用工作領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)落實(shí)以下工作:
1.本轄區(qū)內(nèi)低效工業(yè)用地及相關(guān)用地企業(yè)情況的核查認(rèn)定工作。
2.結(jié)合本轄區(qū)發(fā)展規(guī)劃,引導(dǎo)土地使用權(quán)人加快盤活利用低效工業(yè)用地,制定階段性的盤活利用方案。
3.可制定有關(guān)盤活利用方案相應(yīng)的監(jiān)管或者激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)措施,對(duì)低效工業(yè)用地盤活利用實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督。
4.確保完成市下達(dá)各縣(市、區(qū))階段性的工業(yè)用地盤活利用目標(biāo)。
5.協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目具體實(shí)施的各項(xiàng)工作等。
(二)根據(jù)各職能部門的職責(zé)和分工,明確各部門工作任務(wù):
自然資源部門負(fù)責(zé)根據(jù)工信部門提供的低效工業(yè)項(xiàng)目清單組織低效工業(yè)項(xiàng)目用地的相關(guān)資料收集工作,配合政府協(xié)調(diào)各職能部門擬訂低效工業(yè)用地處置方案;工信部門負(fù)責(zé)低效工業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)定和處置工作,并將低效工業(yè)項(xiàng)目清單提供給自然資源部門;發(fā)改部門負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目投資總額、已投資額及相關(guān)資料;商務(wù)部門負(fù)責(zé)提供企業(yè)進(jìn)駐相關(guān)協(xié)議;稅務(wù)部門負(fù)責(zé)提供企業(yè)年度納稅證明情況和相關(guān)轄區(qū)行業(yè)平均畝均稅收材料;住建部門負(fù)責(zé)提供建設(shè)項(xiàng)目已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地面積情況、建筑物、構(gòu)筑物價(jià)格評(píng)估的相關(guān)材料,審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況;土地開發(fā)儲(chǔ)備部門負(fù)責(zé)擬定收回土地處置方案、將收儲(chǔ)費(fèi)用列入收儲(chǔ)計(jì)劃、收回土地補(bǔ)償費(fèi)的撥付;財(cái)政部門按有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)落實(shí)收回土地的補(bǔ)償資金;環(huán)保部門提供企業(yè)排放情況,是否符合環(huán)保要求等,提供企業(yè)環(huán)境違法行為的處罰情況。其它相關(guān)部門要各司其責(zé)、通力合作,共同完成好低效工業(yè)用地盤活利用工作。
七、保障措施
(一)制度保障。建立城鎮(zhèn)土地使用稅與集約用地相掛鉤的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制,適度提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn),并依法全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅,提高土地保有環(huán)節(jié)成本,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,有效盤活存量低效工業(yè)用地。實(shí)行優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)與節(jié)約集約用地水平相掛鉤政策,有條件的縣(市、區(qū))可建立節(jié)約集約用地專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金,對(duì)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后節(jié)約集約用地成效顯著、畝均稅收貢獻(xiàn)大或安置吸納就業(yè)人數(shù)多或盤活低效工業(yè)用地成效顯著的企業(yè)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。各相關(guān)職能部門根據(jù)工作需要制訂相應(yīng)配套政策文件,加強(qiáng)政策保障力度。
(二)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各地應(yīng)綜合運(yùn)用各類媒介,做好政策宣傳引導(dǎo),提高政策宣傳效果。特別是加大對(duì)口宣傳力度,有針對(duì)性地引導(dǎo)和鼓勵(lì)相關(guān)土地使用權(quán)人加快盤活利用低效工業(yè)用地,促進(jìn)提高土地利用效益。
(三)推進(jìn)信息公開。各地應(yīng)定期向社會(huì)公開轄區(qū)內(nèi)經(jīng)認(rèn)定的低效工業(yè)用地及相關(guān)企業(yè)基本信息,促進(jìn)有關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和低效用地資源通過市場(chǎng)化手段有效對(duì)接。各地及相關(guān)部門應(yīng)優(yōu)先盤活利用低效工業(yè)用地,解決招商引資項(xiàng)目用地問題。
(四)強(qiáng)化跟蹤監(jiān)督。對(duì)低效工業(yè)用地,各地應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管,通過因地制宜落實(shí)盤活利用措施,加速低效工業(yè)用地的盤活利用和退出,與相關(guān)土地使用權(quán)人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書,明確違約責(zé)任,并跟蹤項(xiàng)目落實(shí)情況。
八、附則
(一)本實(shí)施意見由清遠(yuǎn)市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。
(二)特殊項(xiàng)目用地處置視其重要程度采取“一事一議”方式處理。
(三)本實(shí)施意見自2021年8月1日起施行,有效期5年。上級(jí)有最新文件規(guī)定的,從其規(guī)定。